买房要算哪些账？从首付到税费的全流程清单
买房不是只准备房款就行——首付、月供、税费、中介费，每一笔都要提前算清，少算一项都可能让预算崩盘。 这篇清单按从看房到拿房的顺序，把买房路上要算的账逐一拆开：哪笔钱什么时候出、怎么算、能不能省，并接上对应的计算器和专题，照着走一遍心里就有数。
买房流程，每步要算什么
买房的账不是一次算完，而是分散在流程的几个节点。先看清每一步要算什么，就不会到了签约才发现钱不够。
- 定预算、定首付：根据手头现金定首付，按首付比例反推买得起的总价，并预留税费、中介费和装修的钱。
- 算贷款额度与月供：总价减首付得贷款额，按利率和年限算月供，确认月供占收入比例在安全线内。
- 算交易税费：二手房算契税、增值税、个税，新房算契税和维修基金，按满二满五和面积判断能不能免。
- 加中介与杂费：把中介费、评估费、不动产登记费等一次性支出加进去，得到真正的上车总价。
一句话原则：先用首付定总价，再用月供定能力，最后用税费和杂费补全总成本——三道关都过了再下手。
买房总共要花哪些钱
买房的花销分两类：交房前的一次性支出，和之后几十年的长期月供。下面这张表是全文骨架。
| 费用 | 属于 | 大致水平 | 怎么算 |
|---|---|---|---|
| 首付 | 一次性 | 总价的 15%~30% 起 | 总价 × 首付比例 |
| 交易税费 | 一次性 | 契税 1%~2% + 可能的增值税/个税 | 看满二满五与面积 |
| 中介费 | 一次性 | 二手房约 1%~3% | 成交价 × 中介费率 |
| 评估/登记等杂费 | 一次性 | 几千元 | 按当地标准 |
| 月供 | 长期 | 贷款额对应每月还款 | 按利率、年限、还款方式 |
比例随城市政策、首套二套、是否满二满五而变，以实际为准。
首付与贷款额度
首付决定你要拿出多少现金，也决定贷多少、月供多高。首付比例越低，贷款和利息越多。 常见做法是先按手头现金定首付，再反推能买的总价，给税费和装修留足余量。
- 首付款
- 总价 × 首付比例
- 贷款额
- 总价 − 首付款
- 首套首付
- 近年多地最低 15%~20%（看当地政策）
- 二套首付
- 通常高于首套
- 反推总价
- 首付预算 ÷ 首付比例
- 留足余量
- 首付之外再备税费 + 中介 + 装修
月供与还款方式
贷款额定了，月供取决于利率、年限和还款方式。利率是五年期以上 LPR 加点得到的执行利率； 还款方式分等额本息和等额本金，月供曲线和总利息差别不小。想搞清楚两者怎么选、总利息差多少，看这篇 等额本息和等额本金哪个划算。
交易税费要交多少
税费是买房容易低估的一块。二手房主要交契税、增值税及附加、个人所得税三项，是否免征看满二、满五唯一和面积；契税按套数和 140㎡ 分界分档。完整拆解和实例见这篇 二手房交易要交哪些税。
- 契税（买方）
- 唯一 ≤140㎡ 按 1%、>140㎡ 按 1.5%；二套对应 1%、2%
- 增值税及附加
- 满 2 年免征；不满 2 年按不含税价 3%
- 个人所得税
- 满五唯一免征；否则核定 1% 或差额 20%
- 新房
- 契税 + 住宅专项维修资金（无增值税、个税）
- 计税价格
- 均为剔除增值税后的不含税价
- 口径
- 各地执行有差异，以当地税务机关为准
月供别超过收入多少
能不能买得起，关键看月供和收入的比例。一般建议月供不超过家庭月收入的一半，稳健点控制在 30%~40%。 要注意用到手收入来算，别用税前工资，否则会高估还款能力——到手多少、五险一金和个税怎么扣，见这篇 月薪一万到手多少钱。
实例：300 万二手房总花费
把上面几块拼起来算一遍。情形：总价 300 万元、面积 90㎡、满五唯一普通住宅、首套、首付三成、贷款 30 年、利率 3.5%。
| 项目 | 金额 | 说明 |
|---|---|---|
| 首付（三成） | 90 万元 | 300 万 × 30% |
| 契税 | 约 3 万元 | 首套 ≤140㎡ 按 1% |
| 增值税 / 个税 | 0 元 | 满五唯一免征 |
| 中介费（约 2%） | 约 6 万元 | 成交价 × 中介费率 |
| 评估登记等杂费 | 约 0.5 万元 | 按当地标准 |
| 上车合计 | 约 99.5 万元 | 一次性现金支出 |
| 每月月供 | 约 9430 元 | 贷款 210 万、30 年等额本息 |
示例为估算；换城市、换首付比例、未满二未满五，结果差很多，以实际为准。
可以看到，300 万的房子，真正上车要准备的现金接近 100 万，之后每月还近 9500 元、30 年总利息超过 100 万。 每一项都用对应计算器按你的真实数字算一遍，预算才不会出意外。
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- 买房一共要花多少钱？
- 房款之外，要再准备一次性的税费、中介费、评估登记费，以及之后每月的月供。以总价 300 万的二手房、首付三成为例，上车时大约要 100 万（首付 90 万 + 契税约 3 万 + 中介约 6 万 + 杂费几千），之后每月还约 9400 元。具体随总价、首付比例、是否满二满五而变，建议逐项用计算器算。
- 首付一般要几成？
- 看城市政策和是首套还是二套。近年多地首套最低首付降到 15%~20%，二套略高。首付比例越低，贷款和月供越高、利息越多。先用购房首付计算器按总价和比例算出首付与贷款额，再看月供扛不扛得住。
- 月供占收入多少才合适？
- 一般建议月供不超过家庭月收入的 50%，更稳健的做法是控制在 30%~40%，给日常开支和应急留出空间。算月供前先算清到手收入，别用税前工资估，否则会高估还款能力。
- 二手房的税费谁交？
- 契税法定由买方交；增值税及附加、个人所得税法定由卖方交，但二手房交易中常约定由买方承担卖方税费，具体看合同。是否免征看房子满不满二、是不是卖方满五唯一住房，满五唯一的普通住宅往往只剩买方契税。
- 买房除了房款还有哪些费用？
- 主要有：交易税费（契税、增值税、个税或新房维修基金）、中介费（二手房常见 1%~3%）、贷款相关的评估费和担保费、不动产登记费，以及后续的装修、家具家电。这些一次性费用加起来可能占到房价的一成左右，买房预算要留出来。
- 公积金贷款和商业贷款怎么选？
- 公积金贷款利率通常明显低于商业贷款，能用尽量用，但有额度上限；超出部分用商贷补足就是组合贷。两者都可选等额本息或等额本金。用公积金贷款计算器和房贷计算器分别试算月供和总利息，再决定怎么搭配。