二手房交易要交哪些税？契税、增值税、个税算清楚
买二手房，除了房款和中介费，税费是绕不开的一笔。二手房交易税费主要是契税、增值税及附加、个人所得税三项； 能不能免，取决于房子满不满二、是不是满五唯一、面积超没超 140㎡。 条件凑齐的普通住宅，常常只需买方交一笔契税。
二手房要交哪三种税
二手房交易的税费就三大块，记住“谁交、看什么条件免”即可。下面这张表是全文的骨架。
| 税种 | 谁交（法定） | 税率/算法 | 免征条件 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 1% / 1.5% / 2%（看套数和面积） | 无免征，首套小户型最低 |
| 增值税及附加 | 卖方 | 不含税价 × 3%（不满 2 年） | 满 2 年免征 |
| 个人所得税 | 卖方 | 成交价 × 1% 或差额 × 20% | 满五唯一免征 |
增值税、个税法定由卖方缴，实际常约定买方承担；以当地税务口径为准。
一句话判断：满二，免增值税；满五唯一，免个税。两个条件都满足的普通住宅，通常只剩买方契税。
契税怎么算（买方）
契税是买方一定要交的，按不含增值税的成交价乘以税率。2024 新政后， 税率看两件事：是家庭第几套房，以及面积有没有超过 140㎡。
- 家庭唯一 ≤140㎡
- 1%
- 家庭唯一 >140㎡
- 1.5%
- 家庭二套 ≤140㎡
- 1%
- 家庭二套 >140㎡
- 2%
- 第三套及以上
- 3%~5%（不享受优惠）
- 计税价格
- 成交价剔除增值税后的不含税价格
契税 = 不含增值税成交价 × 适用税率
打开「契税计算器」首套/二套/三套 · 140㎡分界增值税：满二免征
增值税卡的是持有年限。房子满 2 年（看房产证或契税票时间）即可免征增值税及附加； 不满 2 年的，按成交价（不含税）的 3% 计征，再加约 12% 的城建税与教育费附加。
满二是省钱的关键
增值税是三税里金额可能最大的一笔。一套 300 万的房子若不满 2 年，仅增值税及附加就接近 10 万元； 满 2 年则直接归零。所以“满二”往往是二手房定价和交易时机的重要考量。
个税：满五唯一免征
个人所得税卡的是满五唯一——房子是卖方家庭名下唯一住房，且持有满 5 年，免征个税。 不满足的，有两种计征方式，由当地税务规定适用哪种：
- 核定征收：按成交价的 1% 计征（住宅常见）。算法简单，原值不清时多用这种。
- 差额征收：按（成交价 − 原购房价 − 合理费用）× 20% 计征。原价低、增值多时这种更高。
差额 20% 可能很高
早年低价买入、如今大幅增值的房子，若按差额 20% 计征，个税可能高达几十万。 交易前务必确认当地适用哪种方式，别只按 1% 估算就签合同。
实例：300 万房子交多少
用一个常见情形算一遍：成交价 300 万元、面积 90㎡、满二未满五、卖方家庭唯一住房、买方首套。
| 税种 | 适用条件 | 金额 |
|---|---|---|
| 契税 | 买方首套、≤140㎡，按 1% | 约 3 万元 |
| 增值税及附加 | 满 2 年，免征 | 0 元 |
| 个人所得税 | 未满五，核定 1% | 约 3 万元 |
| 合计 | 买方契税 + 卖方个税 | 约 6 万元 |
示例为估算；增值税满二已免，若不满二将另增约 10 万元。以当地税务口径为准。
可以看到，是否满二、满五唯一，直接决定税费是 6 万还是十几万。换套数、换面积、换年限，结果差很多， 与其反复手算，不如把条件填进计算器一次看清。
算一算这套房的全部税费契税 + 增值税 + 个税，买卖双方一键算清常见问题
- 二手房交易一共要交哪些税？
- 主要三项：契税（买方交）、增值税及附加、个人所得税（后两项法定由卖方交，实际常协商）。是否免征取决于房屋满不满 2 年、是不是卖方家庭满五唯一住房、面积是否超 140㎡。满五唯一的普通住宅，往往只需买方交契税。
- 满二、满五唯一到底是什么意思？
- 满二指房产证或契税票满 2 年，满 2 年可免增值税；满五唯一指房子是卖方家庭名下唯一住房且持有满 5 年，可免个人所得税。两者针对的税种不同：满二管增值税，满五唯一管个税，常一起出现但不是一回事。
- 契税是买方交还是卖方交？
- 契税法定由买方（承受方）缴纳。增值税和个人所得税法定由卖方缴纳，但二手房交易中买卖双方常约定由买方承担卖方税费，具体看合同怎么签。不管谁出钱，税额算法不变。
- 契税首套和二套差多少？
- 按 2024-12-01 新政：家庭唯一住房 ≤140㎡ 按 1%、>140㎡ 按 1.5%；家庭第二套 ≤140㎡ 按 1%、>140㎡ 按 2%；第三套及以上不享受优惠，按法定 3%~5%。可见 140㎡ 是关键分界，二套大户型契税明显更高。
- 个税核定 1% 和差额 20% 选哪个？
- 两种是不同计征方式，由当地税务规定适用哪种，不是自己随便选。核定征收按成交价的 1%（住宅）；差额征收按（成交价−原购房价−合理费用）的 20%。原价低、增值多时差额 20% 往往更高，多数地区对能提供原值的按差额计征。
- 怎么快速算出一套二手房的税费？
- 先确认满二、满五唯一和面积，套上对应税率即可。手算容易漏掉不含增值税的计税价格和附加税，直接用二手房交易税费计算器，输入成交价、面积、年限和套数，就能一键算出买卖双方各交多少。