房子还值多少钱？房屋折旧、评估价与持有成本
同一套房，中介说能卖 260 万，银行只按 240 万放贷，公司账上却写着 18 万——三个数都没算错，只是回答的不是同一个问题。房屋折旧算的是建筑物按使用年限损耗后剩下的账面净值；房屋评估价是拿可比房源成交价修正出来的市场价值；房产持有成本是这套房每年要往外掏的钱。用错口径，谈价、做账、算去留都会跑偏。
一套房为什么有三个价
同一套房之所以有三个价，是因为账面净值只算建筑物的年限损耗，评估价按可比成交定市场行情，持有成本记的是每年实际掏出去的钱。三者的计算对象、口径和采信方都不一样，谁也替代不了谁。
账面净值回答“这栋房子折旧到哪一步了”，评估价回答“现在能卖多少”，持有成本回答“继续拿着一年要花多少”。
| 对比项 | 账面净值 / 成新率 | 房屋评估价 | 年持有成本 |
|---|---|---|---|
| 算的是什么 | 建筑物按年限的剩余价值 | 含土地区位的市场价值 | 持有期间的年度支出 |
| 主要方法 | 直线法等折旧方法 | 市场比较法 | 各项费用汇总 |
| 含不含地段 | 不含，只针对房屋本体 | 含，地段是主要变量 | 间接含（物业标准、税费） |
| 典型使用方 | 会计、保险理赔、拆迁评估 | 买卖双方、中介、银行 | 自住者、房东、投资者 |
| 本文示例结果 | 约 18.4 万元，成新率 68% | 约 259.7 万元 | 约 4.75 万元/年 |
同一套 2010 年交房、建筑面积 89㎡ 的住宅，三种口径下的示例结果。
下面用这套房从头算一遍。已知条件：2010 年交房，2026 年已使用 16 年，建筑面积 89㎡，同小区近期可比房源成交单价 3.2 万元/㎡。
账面净值与成新率怎么算
账面净值 = 房屋原值 − 累计折旧，成新率 =（折旧年限 − 已使用年数）÷ 折旧年限，两个数都只针对建筑物本身，与土地无关。做账、理赔、拆迁评估用的就是它们。
关键在“原值”填什么。它是建筑物本身的入账价值或重置价值，不是当年含地价的成交总价。这套房按建安重置价 3000 元/㎡ 估算，原值 = 3000 × 89 = 26.7 万元；折旧年限取 50 年，净残值率取 3%，用平均年限法：
- 算可折旧总额：26.7 万 ×（1 − 3%）= 25.899 万元，净残值 0.801 万元不参与摊销。
- 算年折旧额：25.899 万 ÷ 50 年 ≈ 5180 元/年，直线法每年金额相同。
- 算累计折旧：5180 × 16 年 ≈ 8.29 万元，这是截至 2026 年的累计折旧。
- 算账面净值与成新率：账面净值 = 26.7 万 − 8.29 万 ≈ 18.41 万元；成新率 =（50−16）÷50 = 68%。
市场评估价怎么估出来
市场评估价常用比较法：先取同小区可比房源的成交单价作基准，再按楼层、朝向、房龄、装修等因素逐项做百分比修正并连乘，乘以建筑面积得到总价。这也是《房地产估价规范》列明的方法之一。
注意是连乘不是相加。同样这套房，可比单价 3.2 万元/㎡，楼层比参照物好取 +2%，房龄更老取 −3%，毛坯对精装取 −5%，朝向持平：
| 步骤 | 取值 | 结果 |
|---|---|---|
| 综合修正系数 | 1.02 × 0.97 × 0.95 | 约 0.9399（净折让约 6%） |
| 评估单价 | 32000 × 0.9399 | 约 30078 元/㎡ |
| 评估总价 | 30078 × 89㎡ | 约 267.7 万元 |
| 参考成交总价 | 议价折让 3% | 约 259.7 万元 |
| 估值区间 | 上下浮动 5% | 约 246.7 万～272.6 万元 |
示例修正幅度按常见议价经验取值，实际以评估机构报告为准。
比较法给出的是一个区间而非一个数。可比样本选得越近、成交时间越新，区间越窄；同小区找不到近期成交时，把区间幅度调宽到 8%～10% 更贴近实际。
用可比房源单价估自家房子楼层朝向房龄逐项修正，出估值区间一年养这套房要花多少
年持有成本 = 物业费 + 车位费 + 采暖费 + 保险 + 维修 + 房产税 + 贷款利息 + 其他，再加上被这套房占住的自有资金的机会成本。前一半是掏现金，后一半是看不见的成本。
- 物业费
- 2.5 元/㎡/月 × 89㎡ × 12 = 2670 元/年
- 车位费
- 300 元/月 × 12 = 3600 元/年
- 家财险
- 300 元/年
- 维修预算
- 2000 元/年，按老房子逐年攒的整修钱估
- 房产税
- 自住住宅 0 元；出租或沪渝试点应税住房按当地办法填
- 现金持有成本
- 合计约 8570 元/年，月均约 714 元
- 资金机会成本
- 259.7 万 × 1.5% ≈ 3.89 万元/年
- 完整持有成本
- 约 4.75 万元/年，月均约 3960 元，占市值约 1.83%
差距就摆在这里：只盯着账单，一年 8570 元，听着不痛不痒；把 259.7 万元自有资金的机会成本算进去，一年 4.75 万元，是前者的五倍多。每㎡年成本约 534 元，这个数拿去和当地租金对比，出租划不划算立刻有答案。
什么场合该看哪个数
做账、保险理赔、拆迁补偿测算看账面净值与成新率；挂牌谈价、申请抵押贷款看评估价；决定继续住、出租还是卖掉，看年持有成本。三个数按场景各归各位，不互相替代。
三个数放到同一张纸上，购房决策的全貌才完整。想把首付、月供、契税这些买入环节的账一起理清，可以接着看买房要算哪些账的全流程清单。
四个常踩的坑
常踩的坑有四个：把账面净值当卖房底价、拿挂牌均价当评估价、把成新率与账面净值率混为一谈、持有成本只算物业费。逐个说清楚。
- 坑二：拿小区挂牌均价当评估价。挂牌价含卖方期望与议价空间，成交价通常低一截。做估值请用成交价作基准，再用议价折让率去校准。
- 坑三：把成新率当成账面净值率。成新率 68%、账面净值率 68.96%，差的 0.96 个百分点来自 3% 的净残值。数额小，但在大宗资产上会被放大，报表里两个口径别混用。
- 坑四：持有成本只填物业费。物业费在这套房的完整持有成本里只占约 6%。车位、采暖、维修、贷款利息和资金机会成本才是大头，漏掉哪一项，出租回报率就算高了。
把这三组数字先各自算准，再放在一起比，房子该留该卖、该报多少价、账该怎么做，答案通常自己就浮出来了。
常见问题
- 房屋折旧算出来的账面净值，就是房子现在值多少钱吗？
- 不是。账面净值只反映建筑物本身按年限损耗后剩下的价值，不包含土地和地段。文中那套 89㎡ 的房子，建安重置价口径下账面净值约 18.4 万元，同期市场参考成交价约 259.7 万元，差距十几倍，差的就是土地位置、配套和供求带来的溢价。卖房报价请用房屋评估价计算器按可比成交单价估，别用折旧净值。
- 房屋折旧年限一般填多少年？20 年还是 50 年？
- 看你算的是哪本账。企业所得税税前扣除有法定下限：《企业所得税法实施条例》第六十条规定房屋、建筑物计算折旧的最低年限为 20 年，低于这个年限提的折旧不能全额税前扣除。资产评估、拆迁补偿等场景则按建筑结构的经济耐用年限取值，钢混、砖混住宅常按 50 年左右估算。填折旧计算器前先明确用途，再决定填 20 还是 50。
- 房屋成新率怎么算？成新率 68% 是什么意思？
- 年限法成新率 =（折旧年限 − 已使用年数）÷ 折旧年限 × 100%。按 50 年折旧年限、已用 16 年算，成新率 =（50−16）÷50 = 68%，意思是这栋房子按年限口径还剩约六成八的新度。成新率是成本法估价里衡量建筑物新旧程度的指标，常和重置价相乘得到房屋部分的价值，不单独等于房子的市场价。
- 银行评估价为什么比中介挂牌价低一截？
- 两者的口径和目的不同。中介挂牌价是卖方期望价，含议价空间；银行评估价服务于抵押放贷，通常按偏保守的可比成交价取值，并考虑处置变现的折让，所以往往低于挂牌价甚至低于实际成交价。用房屋评估价计算器时，把议价折让率调高几个百分点，得到的参考成交价会更接近银行口径。具体额度以贷款银行的评估结果为准。
- 一套 89 平的普通住宅，一年持有成本大概多少钱？
- 按物业费 2.5 元/㎡/月、车位 300 元/月、家财险 300 元/年、维修预算 2000 元/年测算，现金持有成本约 8570 元/年，月均约 714 元。若房子已还清贷款、占用自有资金约 259.7 万元，按 1.5% 的可比理财收益折算，机会成本约 3.89 万元/年，完整持有成本升到约 4.75 万元/年。各地物业费与采暖费差异大，用房产持有成本计算器按自家账单填更准。
- 个人自住房要交房产税吗？持有成本里要不要算这一项？
- 全国范围内不用。《房产税暂行条例》第五条第四项明确，个人所有非营业用的房产免纳房产税，自住、空置的住宅都属于这一类；用于出租或经营的房产则要照章纳税。上海、重庆是个人住房房产税试点城市，对部分应税住房按当地办法征收。所以持有成本里这一栏，多数城市的自住房填 0，出租房和沪渝试点范围内的应税住房按实际填写，口径以当地税务机关为准。
- 为什么账面净值率和成新率对不上，差了不到一个百分点？
- 差额来自预计净残值。成新率按纯年限折算，用了 16/50 就掉 32%；账面净值则要先扣掉净残值再摊销，净残值率 3% 的那部分不参与折旧。两者之差 = 净残值率 × 已用年限占比 = 3% × 32% = 0.96%，所以账面净值率 68.96% 比成新率 68% 高出 0.96 个百分点。把净残值率填成 0，两个数就完全重合。