二手房交易税费计算器

怎么用

1. 填写成交价与面积：输入二手房网签成交价（万元）与建筑面积（㎡），面积决定契税档位（140㎡ 分界）。
2. 选买方住房套数：选择买方是「家庭唯一住房」还是「第二套」，决定契税税率。
3. 选卖方持有年限：选择卖方持有「不满 2 年 / 满 2 不满 5 / 满 5 年」，决定是否免增值税。
4. 勾选是否唯一住房：卖方满 5 年且为家庭唯一住房可免个人所得税，按实际勾选。
5. 选个税计征方式：核定征收（住宅普遍 1%）或差额 20%（需填原值与合理费用），工具自动取对应口径。
6. 查看税费拆解：实时给出契税、增值税及附加、个税及买卖双方合计与总税费。

原理与公式

常见问题

二手房交易要交哪些税费？

主要三项：契税（买方）、增值税及附加（卖方）、个人所得税（卖方）。契税按成交价（不含增值税）乘以税率；增值税满 2 年免征、不满 2 年按 3% 征收率全额计征（2026-01-01 起由原 5% 下调为 3%）并加征城建税与教育费附加；个税满五唯一免征，否则按核定（住宅普遍 1%）或差额 20% 计征。此外通常还有少量不动产登记费（住宅约 80 元/套），个人买卖住房暂免印花税。

2024 年 12 月新政后契税怎么算？

自 2024-12-01 起：买方购买家庭唯一住房，面积 ≤140㎡ 减按 1%、>140㎡ 减按 1.5%；购买家庭第二套住房，≤140㎡ 减按 1%、>140㎡ 减按 2%。新政把原 90㎡ 分界提高到 140㎡，并取消了北上广深第二套的特殊高税率，全国统一执行。第三套及以上不享受上述优惠，按法定 3%~5%（多数地方 3%）计征，可在工具中自定义税率。

满二、满五唯一是什么意思？能免哪些税？

「满二」指房产证（或契税完税凭证）满 2 年，满 2 年的住房销售免征增值税；「满五唯一」指持有满 5 年且是卖方家庭在本市的唯一住房，满五唯一免征个人所得税。所以满五唯一的二手房，卖方只需配合买方缴契税，增值税和个税都免。

增值税为什么按「成交价÷1.03」算？

个人转让住房增值税自 2026-01-01 起按 3% 征收率（此前为 5%），且采用价税分离：计税价格 = 含税成交价 ÷（1+3%），增值税 = 计税价格 × 3%。例如成交价 206 万、不满 2 年，计税价格 = 200 万，增值税 = 6 万，再按增值税额加征城建税（市区 7%）、教育费附加 3%、地方教育附加 2% 共约 12%。契税、个税也都以这个不含增值税的计税价格为基数。

个税核定 1% 和差额 20% 哪个划算？

核定征收按成交价（不含增值税）× 核定率（住宅普遍 1%）计征，简单且多数情况税额较低；差额 20% 按（成交价 − 原值 − 合理费用）× 20% 计征，仅当房屋增值很少或能提供完整原值凭证时才可能更省。实际采用哪种由当地税务机关规定，多数城市对住宅默认核定征收。

这些税费是买方还是卖方出？

按法定纳税义务：契税由买方缴纳，增值税及附加、个人所得税由卖方缴纳。但二手房市场中卖方常报「到手价」，把本应自己承担的增值税、个税通过抬高总价转嫁给买方，因此实际由谁出钱取决于双方协商，本工具按法定口径分列买卖双方合计。

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