二手房过户费计算器
二手房过户费计算器：一次算清契税、增值税及附加、个税，加交易手续费、不动产登记费、印花税与可选中介费，按买卖双方拆分给出过户费用合计。
填合同价/网签价。不满 2 年时按「含税价 ÷ 1.03」剔除增值税后计税。
决定契税档位（≤140㎡ / >140㎡）与交易手续费（按㎡）。本工具仅适用于二手住宅。
满 2 年免增值税；不满 2 年按 3% 征收率计征。
能提供房屋原值凭证可按差额 20% 计征；否则多地按核定征收（住宅普遍 1%）。
住房核定征收率法定幅度 1%~3%（国税发〔2006〕108 号），住宅普遍 1%，以当地为准。
默认 6 元/㎡ 为国家最高限额（计价格〔2002〕121 号），省级可在限额内定本地标准，部分地区更低或减免，可改为当地实际单价。买卖双方各承担 50%。
过户费用 = 税费（契税 + 增值税及附加 + 个税）+ 交易手续费 + 登记费 + 印花税。 个人买卖住房暂免印花税；交易手续费由买卖双方各承担 50%，登记费按件由买方缴纳。各地核定价与执行口径可能不同，实际以当地不动产登记中心与税务机关为准。
怎么用
- 填成交价与面积：输入二手住宅网签价（万元，含增值税）与建筑面积（㎡）。本工具按二手住宅口径计算。
- 选买方套数：首套/二套/三套及以上，决定契税税率档位；三套及以上可填地方适用契税率（法定 3%~5%）。
- 选卖方持有年限与是否唯一：决定增值税（满 2 年免征）与个税（满五唯一免征）；不满 2 年时再选房屋所在地确定增值税附加。
- 选个税征收方式：未免征时选核定征收（填 1%~3% 核定率）或差额 20%（填房屋原值与可扣费用）。
- 可选中介费：勾选后填费率与承担方，把居间服务费一并计入过户成本。
- 查看结果：实时给出过户费用总计，并按买方/卖方拆分各项明细。
原理与公式
适用范围：本工具仅按二手「住宅」口径计算。非住宅（商铺、写字楼、车位等）的契税、增值税、个税、土地增值税及规费口径均不同，暂不支持。
过户费用 = 税费 + 过户环节规费（+ 可选中介费），本工具按买卖双方法定负担拆分：
① 税费（复用二手房交易税费口径）：契税（买方，首套 ≤140㎡ 1%、>140㎡ 1.5%；二套 1%/2%；三套及以上 3%~5%）、增值税及附加（卖方，满 2 年免征、不满 2 年按 3% 征收率）、个人所得税（卖方，满五唯一免征，否则核定 1%~3% 或差额 20%）。
增值税附加（仅不满 2 年时）：附加 = 增值税 ×（城建税 + 教育费附加 3% + 地方教育附加 2%）。 城建税按房屋所在地：市区 7% → 附加合计 12%；县城/镇 5% → 10%；其他 1% → 6%。
个税两种口径（以不含增值税计税价为基数）：核定征收个税 = 计税价 × 核定率（1%~3%）；差额征收个税 =（计税价 − 房屋原值 − 合理费用）× 20%。 合理费用指原购房契税、贷款利息、手续费及凭票据的装修费等；其中装修费有上限（国税发〔2006〕108 号）：商品房及其他住房最高扣除房屋原值的 10%，已购公房 / 经济适用房 15%。 例如计税价 300 万、原值 100 万：核定 1% = 3 万；差额 20% =（300−100）万 × 20% = 40 万——两种口径差距很大，需按当地政策与是否有原值凭证选择。
② 过户规费：交易手续费 = 建筑面积 × 单价，买卖双方各 50%。单价 6 元/㎡ 是国家规定的最高限额，省级价格主管部门可在限额内确定本地具体标准（部分地区更低或阶段性减免），本工具默认按国家上限估算，可在表单中改为当地实际单价；不动产登记费 = 80 元/件（买方）； 个人买卖住房印花税暂免。
算例：成交价 300 万、89㎡、住宅、买方首套、满二不满五非唯一 → 契税 = 300万 × 1% = 3 万（买）；增值税满二免征；个税核定 1% = 3 万（卖）； 交易手续费 = 89 × 6 = 534 元（买卖各 267）；登记费 80 元（买）；印花税免。 买方合计 ≈ 30,347 元，卖方合计 ≈ 30,267 元，总计 ≈ 60,614 元。
所有金额采用高精度十进制计算并四舍五入到分。
常见问题
- 二手房过户费包括哪些？一共要交多少钱？
- 二手房过户费由两部分组成：① 税费——契税（买方）、增值税及附加（卖方）、个人所得税（卖方）；② 过户环节规费——交易手续费（住宅 6 元/㎡、由买卖双方各承担 50%）、不动产登记费（住宅 80 元/件，买方缴）、印花税（个人买卖住房暂免）。若通过中介成交，还有中介服务费（约 1%~3%，市场约定）。本工具把上述各项一次算清，并按买卖双方拆分给出合计。
- 二手房过户的交易手续费、登记费各是多少？
- 依据发改价格规〔2016〕2559 号，住宅不动产登记费每件 80 元，按件收取（不按面积或价款比例），一般由买方（受让方）缴纳。房地产交易手续费（计价格〔2002〕121 号）存量住宅 6 元/㎡，由交易双方各承担 50%（即各 3 元/㎡）。需注意 6 元/㎡ 是国家规定的最高限额，省级价格主管部门可在限额内确定本地具体标准，部分地区更低甚至阶段性减免——本工具默认按国家上限估算，可在表单中改为当地实际单价。例如 89㎡ 住宅按上限：交易手续费 = 89 × 6 = 534 元，买卖各 267 元；登记费 80 元由买方缴。
- 二手房过户要交印花税吗？
- 个人销售或购买住房暂免征收印花税（财税〔2008〕137 号），所以普通二手住宅过户不缴印花税，本工具印花税恒按免征处理。注意：非住宅（商铺、写字楼、车位等）的产权转移书据另需按计税价格的 0.05% 由立据双方各自计征，且其契税、增值税、个税、土地增值税口径都与住宅不同——本工具不覆盖非住宅，相关税费请以当地税务机关核定为准。
- 过户费由买方还是卖方出？能算清各自承担多少吗？
- 原则上：契税、登记费由买方缴；增值税及附加、个人所得税由卖方缴；交易手续费买卖双方各半；个人住房印花税免征。实务中常通过谈判约定由一方承担（如卖方「到手价」即把税费转嫁买方）。本工具默认按法定纳税义务拆分，结果分别列出「买方合计」「卖方合计」，方便据此谈判分摊。
- 过户费和「二手房交易税费」有什么区别？
- 「二手房交易税费」只算三大税（契税、增值税及附加、个税）；「过户费」是更完整的口径，在三大税基础上再加上过户环节的交易手续费、不动产登记费、印花税以及可选的中介费，更接近你实际为过户掏的总钱数。只想看税费明细可用「二手房交易税费计算器」，想看过户全部支出用本工具。