二手房过户费计算器
输入成交价、面积、满二满五、个税方式与中介费约定，二手房过户费计算器会拆出契税、增值税及附加、个税、登记费、中介费与买卖双方合计（房屋转让手续费已于 2017-04-01 取消，默认不计）。
填合同价/网签价。不满 2 年时按「含税价 ÷ 1.03」剔除增值税后计税。
决定契税档位（≤140㎡ / >140㎡）与交易手续费（按㎡）。本工具仅适用于二手住宅。
满 2 年免增值税；不满 2 年按 3% 征收率计征。
能提供房屋原值凭证可按差额 20% 计征；否则多地按核定征收（住宅普遍 1%）。
住房核定征收率法定幅度 1%~3%（国税发〔2006〕108 号），住宅普遍 1%，以当地为准。
默认 0：住房城乡建设部门的房屋转让手续费已自 2017-04-01 起取消（财税〔2017〕20 号），全国不再按 6 元/㎡ 收取。只有当地仍按现行有效文件收取按㎡计的费用时才填实际单价，买卖双方各承担 50%。
过户费用 = 税费（契税 + 增值税及附加 + 个税）+ 交易手续费 + 登记费 + 印花税。 个人买卖住房暂免印花税；交易手续费由买卖双方各承担 50%，登记费按件由买方缴纳。各地核定价与执行口径可能不同，实际以当地不动产登记中心与税务机关为准。
怎么用
- 填成交价与面积：输入二手住宅网签价（万元，含增值税）与建筑面积（㎡）。本工具按二手住宅口径计算。
- 选买方套数：首套/二套/三套及以上，决定契税税率档位；三套及以上可填地方适用契税率（法定 3%~5%）。
- 选卖方持有年限与是否唯一：决定增值税（满 2 年免征）与个税（满五唯一免征）；不满 2 年时再选房屋所在地确定增值税附加。
- 选个税征收方式：未免征时选核定征收（填 1%~3% 核定率）或差额 20%（填房屋原值与可扣费用）。
- 确认规费与中介费：交易手续费默认 0（房屋转让手续费已于 2017-04-01 全国取消），当地仍收才填单价；如需计入中介费，再填写费率与承担方。
- 查看结果：实时给出过户费用总计，并按买方/卖方拆分各项明细。
核心要点
二手房过户费不是单一收费，通常由交易税费、过户规费和可选中介费叠加；先分清法定纳税义务和合同约定由谁出钱，结果才适合拿来谈价。
- 先算三项税费：买方看契税，卖方看增值税及附加、个人所得税；套数、140㎡ 分界、满 2 年、满五唯一会改变结果。
- 再核本地规费：房屋转让手续费自 2017-04-01 起已取消（财税〔2017〕20 号），默认 0 元/㎡；登记费 80 元/件，个人买卖住房印花税暂免；当地仍收按㎡计的费用时凭有效文件填实际单价。
- 算例：成交价 300 万、89㎡、首套、满 2 不满 5、个税核定 1%，买方 30,080 元，卖方 30,000 元，总计 60,080 元。
- 边界提醒：不满 2 年会先剔除增值税，三套及以上契税需填当地 3%~5%，差额个税要有原值和合理费用凭证；非住宅不适用本页口径。
- 谈价框架：页面按法定义务拆分；若合同约定由一方承担全部税费，或卖方报到手价，需要把转嫁部分加回实际购房成本。
原理与公式
适用范围：本工具仅按二手「住宅」口径计算。非住宅（商铺、写字楼、车位等）的契税、增值税、个税、土地增值税及规费口径均不同，暂不支持。
过户费用 = 税费 + 过户环节规费（+ 可选中介费），本工具按买卖双方法定负担拆分：
① 税费（复用二手房交易税费口径）：契税（买方，首套 ≤140㎡ 1%、>140㎡ 1.5%；二套 1%/2%；三套及以上 3%~5%）、增值税及附加（卖方，满 2 年免征、不满 2 年按 3% 征收率）、个人所得税（卖方，满五唯一免征，否则核定 1%~3% 或差额 20%）。
增值税附加（仅不满 2 年时）：附加 = 增值税 × 名义率 ×（1 − 50%），名义率 = 城建税 + 教育费附加 3% + 地方教育附加 2%。 城建税按房屋所在地：市区 7% → 名义 12%、实缴 6%；县城/镇 5% → 名义 10%、实缴 5%；其他 1% → 名义 6%、实缴 3%。 卖方为自然人，按小规模纳税人享受「六税两费」减半（财政部 税务总局公告 2023 年第 12 号，2023-01-01 至 2027-12-31），本工具按实缴额计算。
个税两种口径（以不含增值税计税价为基数）：核定征收个税 = 计税价 × 核定率（1%~3%）；差额征收个税 =（计税价 − 房屋原值 − 合理费用）× 20%。 合理费用指原购房契税、贷款利息、手续费及凭票据的装修费等；其中装修费有上限（国税发〔2006〕108 号）：商品房及其他住房最高扣除房屋原值的 10%，已购公房 / 经济适用房 15%。 例如计税价 300 万、原值 100 万：核定 1% = 3 万；差额 20% =（300−100）万 × 20% = 40 万——两种口径差距很大，需按当地政策与是否有原值凭证选择。
② 过户规费：不动产登记费 = 80 元/件（买方），按件收取；个人买卖住房印花税暂免；房屋转让（交易）手续费自 2017-04-01 起取消（财税〔2017〕20 号），默认单价 0 元/㎡、不计入过户费（历史沿革：计价格〔2002〕121 号 6 元/㎡ → 发改价格〔2015〕2136 号自 2015-10-15 起 4 元/㎡ → 2017-04-01 整体取消）。当地仍按现行有效文件收取按㎡计的费用时可填入实际单价，此时交易手续费 = 建筑面积 × 单价，买卖双方各 50%。
算例：成交价 300 万、89㎡、住宅、买方首套、满二不满五非唯一 → 契税 = 300万 × 1% = 3 万（买）；增值税满二免征；个税核定 1% = 3 万（卖）； 交易手续费已取消计 0；登记费 80 元（买）；印花税免。 买方合计 = 30,080 元，卖方合计 = 30,000 元，总计 = 60,080 元。
所有金额采用高精度十进制计算并四舍五入到分。
常见问题
- 二手房过户费包括哪些？一共要交多少钱？
- 二手房过户费通常由三部分组成：① 税费——契税（买方）、增值税及附加（卖方）、个人所得税（卖方）；② 过户环节规费——不动产登记费（住宅 80 元/件，买方）；③ 可选中介服务费。原来的房屋转让（交易）手续费自 2017 年 4 月 1 日起已取消，默认不再收；个人买卖住房暂免印花税。工具会把上述项目拆成买方合计、卖方合计和总计。
- 二手房过户的交易手续费、登记费各是多少？
- 登记费按件收：依据发改价格规〔2016〕2559 号，住宅不动产登记费每件 80 元（不按面积或价款比例），一般由买方（受让方）缴纳。交易手续费已经没有了：《财政部 国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》（财税〔2017〕20 号）自 2017 年 4 月 1 日起取消住房城乡建设部门收取的「房屋转让手续费」，此后不得再向公民、法人和其他组织收取，所以本工具默认按 0 计算。它的历史标准是计价格〔2002〕121 号的存量住宅 6 元/㎡（买卖各半），发改价格〔2015〕2136 号自 2015 年 10 月 15 日起已降为 4 元/㎡。若当地交易中心仍按㎡向你收钱，先索要收费依据文件与票据，确属地方现行有效的经营服务性收费时，再把实际单价填进表单。
- 二手房过户要交印花税吗？
- 个人销售或购买住房暂免征收印花税（财税〔2008〕137 号），所以普通二手住宅过户不缴印花税，本工具印花税恒按免征处理。注意：非住宅（商铺、写字楼、车位等）的产权转移书据另需按计税价格的 0.05% 由立据双方各自计征，且其契税、增值税、个税、土地增值税口径都与住宅不同——本工具不覆盖非住宅，相关税费请以当地税务机关核定为准。
- 过户费由买方还是卖方出？能算清各自承担多少吗？
- 原则上：契税、登记费由买方缴；增值税及附加、个人所得税由卖方缴；个人住房印花税免征；原按㎡收取的交易手续费已于 2017-04-01 取消，不再有买卖各半的问题。实务中常通过谈判约定由一方承担（如卖方「到手价」即把税费转嫁买方）。本工具默认按法定纳税义务拆分，结果分别列出「买方合计」「卖方合计」，方便据此谈判分摊。
- 过户费和「二手房交易税费」有什么区别？
- 「二手房交易税费」只算三大税（契税、增值税及附加、个税）；「过户费」是更完整的口径，在三大税基础上再加上过户环节的不动产登记费、印花税（个人住房免征）、当地仍收取的按㎡费用以及可选的中介费，更接近你实际为过户掏的总钱数。只想看税费明细可用「二手房交易税费计算器」，想看过户全部支出用本工具。
- 二手房过户费怎么算？可以先看一个例子吗？
- 可以先按「税费 + 规费 + 中介费」三步估算。例如成交价 300 万、89㎡、买方首套、满 2 不满 5、个税核定 1%：契税 3 万，增值税免征，个税 3 万，交易手续费已取消计 0，登记费 80 元由买方缴，买方合计 30,080 元，卖方合计 30,000 元，总计 60,080 元。若再把 2% 中介费计入买方，买方还要另加 60,000 元。
- 网上说过户要交 6 元/㎡ 交易手续费，现在还收吗？
- 不收了。财税〔2017〕20 号自 2017 年 4 月 1 日起取消住房城乡建设部门的「房屋转让手续费」，各地住建、交易中心自该日起停止收取（例如三亚市住建局即于 2017 年 4 月 1 日起停收）。所谓 6 元/㎡ 出自计价格〔2002〕121 号，早在 2015 年 10 月 15 日就被发改价格〔2015〕2136 号降为 4 元/㎡，如今整项取消，仍在流传的「89㎡ 交 534 元」属于过时口径。本页因此默认按 0 计；若当地仍向你收取按㎡计的钱，请先核对收费依据文件与票据，确属地方现行有效的经营服务性收费时，再把实际单价填进「交易手续费单价」重新计算。
- 卖方报到手价时，买方应该看哪个数字？
- 到手价通常表示卖方希望税费之后拿到的净额，实际谈判中可能把卖方应承担的增值税、个税或中介费转给买方。页面结果先按法定义务拆成买方合计和卖方合计；遇到到手价报价时，可以把卖方合计中约定由买方承担的部分加回购房总成本，再和其他房源比较。