卖房个人所得税计算器

卖房个人所得税计算器：满五唯一免征，否则按核定征收（住宅普遍 1%）或差额征收（差额 × 20%）测算卖房应缴个税，自动剔除增值税得到计税收入。

万元

填合同价/网签价。

不能提供完整原值凭证的按核定征收（住宅普遍 1%）；能提供原值凭证的可据实差额征收（差额 × 20%），实务由税务机关认定。

%

住宅普遍 1%；按区域、房龄、房屋类型等因素在 1%~3% 幅度内由当地税务机关确定（国税发〔2006〕108 号）， 超出该幅度无效。

应缴个人所得税（卖方）
¥30,000.00
计税收入（不含增值税）¥3,000,000.00
核定征收率1%
实际税负率1%

核定征收：个税 = 计税收入 × 1%。个税为卖方纳税义务（实务中常由双方协商承担），实际征收方式与税率以当地税务机关核定为准。

怎么用

  1. 填写成交价：输入二手房合同价/网签价（万元，含增值税）。
  2. 判断是否满五唯一：若为家庭唯一生活用房且持有满 5 年，勾选「满五唯一」即免征个税；否则不勾选继续。
  3. 标记是否不满 2 年：不满 2 年的房子需缴增值税，个税计税收入要先按 ÷1.03 剔除增值税；满 2 年则不勾选。
  4. 选择征收方式：不能提供原值凭证选「核定征收」（住宅普遍 1%，可改）；能提供购入价凭证选「差额征收」（差额 × 20%）。
  5. 查看结果：实时给出计税收入、应纳个税、应税所得（差额法）与实际税负率。

原理与公式

满五唯一免征：个人转让自用 满 5 年且为家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这是法定减免，优先于征收方式判断——只要同时满足「自用满 5 年」和「家庭唯一生活用房」，无论能否提供原值凭证、走核定还是差额，个税都直接为 0；不满足时才进入下面的核定 / 差额判断。

核定征收（不能提供完整原值凭证）：个税 = 计税收入 × 核定征收率，住宅普遍1%（地方在 1%~3% 内确定）。

差额（据实）征收（能提供原值凭证）：个税 = (计税收入 − 房屋原值 − 合理费用) × 20%，应税所得不为负。其中住房装修费有扣除上限（108 号）：凭装修发票，商品房及其他住房最高扣房屋原值的10%，已购公房 / 经济适用房最高 15%，不能将任意费用全额扣除。

计税收入剔除增值税的依据：增值税为价外税，按财税〔2016〕43 号第四条，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税（价税分离）。不满 2 年需缴增值税时，计税收入 = 含税成交价 ÷ (1 + 3%)；满 2 年免增值税时即成交价。

算例：满 2 年、成交价 300 万、原值 100 万、合理费用 20 万 → 差额法个税 = (300 − 100 − 20) × 20% = 36 万元；若走核定 1%，则为 300 × 1% = 3 万元。

所有金额采用高精度十进制计算并四舍五入到分。

常见问题

卖房个人所得税怎么算？是 1% 还是 20%？
看能否提供完整、准确的房屋原值凭证。不能提供的，按「核定征收」：个税 = 转让收入（不含增值税）× 核定征收率，住宅普遍 1%（地方在 1%~3% 内确定）。能提供原值凭证的，按「差额（据实）征收」：个税 = (转让收入 − 房屋原值 − 合理费用) × 20%。例如计税收入 300 万、原值 100 万、合理费用 20 万，差额法个税 = (300−100−20)×20% = 36 万；核定 1% 则为 3 万。两种口径差别很大，实际由税务机关认定。
满五唯一为什么能免个税？怎么算满五唯一？
依据国税发〔2006〕108 号及现行规定，个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，俗称「满五唯一」。两个条件须同时满足：① 持有满 5 年（以购房时间到本次销售）；② 该住房是卖方家庭名下唯一住房。只满五不唯一、或唯一但不满五，都不免个税。本工具勾选「满五唯一」后个税直接为 0。
差额征收里的「合理费用」包括哪些？装修费能全扣吗？
通常包括：购房时缴纳的契税、转让环节缴纳的税金（如增值税附加、印花税）、住房贷款利息、手续费、公证费，以及按规定凭票扣除的住房装修费用，均需提供合法有效凭证。装修费不能全额随意扣除——按国税发〔2006〕108 号，凭装修发票（付款人须与产权人一致）在限额内扣除：商品房及其他住房最高扣房屋原值的 10%，已购公房、经济适用房最高 15%。例如原值 100 万的商品房，装修费最多扣 10 万；超出部分不得扣除，同一套房装修费只能扣一次。无法提供原值及费用凭证时一般只能走核定征收。
个税的计税收入要不要扣增值税？
要。个人所得税的计税收入以「不含增值税」的转让收入为基数。房子不满 2 年需缴增值税时，先用「含税成交价 ÷ (1 + 3%)」剔除增值税得到计税收入，再据此核定或差额计税；满 2 年免增值税时，成交价即计税收入。本工具勾选「不满 2 年」后会自动按 ÷1.03 处理。
卖房个税由买方还是卖方交？还涉及哪些税？
个人所得税是卖方（转让方）的法定纳税义务，实务中常由买卖双方协商由谁实际承担。除个税外，卖二手房卖方通常还涉及增值税及附加（满 2 年免征，不满 2 年按 3%），买方缴契税。想一次算清买卖双方全部税费，可用「二手房交易税费计算器」。