房产持有成本计算器
房产持有成本计算器把物业费、车位、采暖、保险、维修、房产税、贷款利息和资金机会成本逐项汇总，算出一套房每年、每月和每㎡的持有成本，以及占房价比例，看清「养一套房」到底要花多少钱。
房本上的建筑面积，用于按单价折算物业费与每㎡年成本。
物业收费标准，工具会按 面积 × 单价 × 12 折成年物业费。
车位租金或管理费，没有填 0。
北方按采暖季缴纳，折成每年金额填入；南方无供暖填 0。
日常维修、家电家具老化更换的年均预算，估一个数即可。
家财险等保费，没有填 0。
国内住宅目前多数城市未普征房产税；本工具不内置税率，若在试点城市按实际应缴额填入，否则填 0。
按揭持有时，当年偿还的贷款利息（不含本金）；全款或不计入填 0。
卫生费、电梯维保分摊、空置损失等其他每年支出，没有填 0。
压在这套房上的自有资金（首付或全款），用于估算资金机会成本；不算填 0。
这笔自有资金若拿去理财/存款的年化收益率，作为隐性持有成本；不算填 0。
填了才会算「持有成本占房价比例」；不需要填 0。
「现金持有成本」是真正掏钱的支出合计；「每年持有成本合计」在此基础上再加上占用自有资金的机会成本（当前为 0）。月均 = 合计 ÷ 12，可与月供、月租金对照，快速判断养这套房的压力。
本结果为按你所填各项费用的静态汇总，未含房价涨跌与通胀；房产税、采暖费等各地口径差异大，请以当地实际缴费为准。
怎么用
- 填建筑面积与物业费单价：输入房本上的建筑面积（㎡）和物业收费标准（元/㎡/月），工具按 面积 × 单价 × 12 折成年物业费。
- 填车位、采暖等固定支出：把车位/车库费（元/月）、采暖费（元/年）、房屋保险（元/年）按实际填入；没有的项填 0。
- 填维修、房产税、贷款利息与其他：估一个年均维修/折旧预算；房产税只在试点城市按应缴额填、否则填 0；按揭持有时把当年贷款利息填入；其余零星支出归到「其他年费用」。
- 填资金机会成本（选填）：把压在这套房上的自有资金（万元）和它若拿去理财的年化收益率（%）填入，工具会把这笔隐性成本一并计入完整持有成本；不想算就都填 0。
- 看年持有成本与月均：结果给出每年持有成本合计、月均支出、每㎡年成本，以及（填了房屋市值时）持有成本占房价比例，用来判断养这套房的压力。
核心要点
房产持有成本计算器把「养一套房每年要花的钱」拆成物业、车位、采暖、保险、维修、房产税、贷款利息、其他和资金机会成本九类，逐项汇总成年、月和每㎡三个口径。
- 持有 vs 交易：持有成本是保有期间持续发生的支出，与买房时一次性的契税、中介费等交易成本不同。
- 现金 vs 完整：现金持有成本是真实掏钱之和；完整持有成本再加上占用自有资金的机会成本，用于投资对比。
- 算例：89㎡、物业 2.5 元/㎡/月、车位 300 元/月、维修 2000 元/年 → 物业 2670 + 车位 3600 + 维修 2000 = 现金持有成本 8270 元/年，月均约 689 元。
- 房产税：国内住宅目前多数城市未普征，本工具不内置税率，由用户按当地实际填写。
原理与公式
年物业费：年物业费 = 建筑面积 × 物业费单价 × 12（单价按 元/㎡/月）。
年车位费：年车位费 = 车位月费 × 12。
资金机会成本：机会成本 = 占用自有资金 × 机会成本年化率，反映这笔自有资金若拿去理财本可赚到的收益。
现金持有成本：现金持有成本 = 物业费 + 车位费 + 采暖费 + 保险 + 维修 + 房产税 + 贷款利息 + 其他。
完整持有成本与派生指标：完整持有成本 = 现金持有成本 + 资金机会成本，月均 = 完整持有成本 ÷ 12，每㎡年成本 = 完整持有成本 ÷ 建筑面积，占房价比例 = 完整持有成本 ÷ 房屋市值 × 100%。
算例：100㎡、物业 3 元/㎡/月（3600）、车位 400 元/月（4800）、采暖 3000、保险 500、维修 2000、房产税 1000、贷款利息 40000、其他 600 → 现金持有成本 55500 元/年；再加占用自有资金 100 万 × 机会成本 3%（30000）= 完整持有成本 85500 元/年，月均 7125 元，每㎡年成本 855 元；若房屋市值 300 万，占房价比例 = 85500 ÷ 3,000,000 = 2.85%。
所有金额采用高精度十进制计算并在结果处四舍五入；本工具为静态汇总，不含房价涨跌与通胀。
常见问题
- 房产持有成本包括哪些费用？
- 持有成本是「保有一套房期间持续发生」的支出，与买房时一次性的税费不同。常见构成有：物业费（面积 × 单价 × 12）、车位/车库费、采暖费（北方按采暖季）、房屋保险、日常维修与家电折旧、房产税（仅试点城市）、按揭持有时的贷款利息、卫生费/电梯维保分摊/空置损失等其他费用。若做投资测算，还可把「占用自有资金的机会成本」计入——这笔钱若拿去理财能得到的收益，也是一种隐性持有成本。本工具把这些项目逐一汇总，给出每年、每月和每㎡的持有成本。
- 现金持有成本和完整持有成本有什么区别？
- 「现金持有成本」是真正掏钱的支出合计——物业、车位、采暖、保险、维修、房产税、贷款利息和其他年费用之和，反映每年实际现金流出。「完整持有成本」在此基础上再加上「占用自有资金的机会成本」，也就是首付或全款这笔钱若拿去理财本可赚到的收益，属于隐性、并不真实流出的成本。日常算养房开销看现金持有成本即可；做买房 vs 租房、买房 vs 理财这类投资对比时，用完整持有成本更公平。
- 物业费一年是怎么算的？
- 物业费通常按「元/㎡/月」计价，年物业费 = 建筑面积 × 物业费单价 × 12。例如 89㎡、单价 2.5 元/㎡/月，年物业费 = 89 × 2.5 × 12 = 2670 元。注意物业费一般按建筑面积（含公摊）而非套内面积计收，具体以物业合同和当地物价部门核定的标准为准；高层、带电梯、高绿化率的小区单价往往更高。
- 国内自住房要交房产税吗？这里怎么填？
- 截至目前，我国对个人自住住宅普遍征收房产税的制度尚未全面落地，仅在上海、重庆等少数城市开展试点，征税对象、税率和免征面积各不相同。因此本工具不内置任何房产税税率，「房产税」一栏由你按当地实际政策自行填写：不在试点范围或未达征税标准就填 0；在试点城市则按当地规则算出的年应缴额填入。具体请以当地税务机关和最新政策为准。
- 贷款利息算不算持有成本？要不要填进去？
- 看你的测算目的。若只想知道「除了月供本息之外还要额外花多少钱养房」，可以把贷款利息填 0，只看物业、维修等纯持有开销。若想衡量「这套房每年的真实资金成本」，则应把当年偿还的贷款利息（只算利息、不含本金）填入——它是持有期间实实在在的融资支出。等额本息前期利息占比高、后期变低，可用房贷计算器查出当年利息部分再填入本工具。
- 持有成本占房价比例多少算高？
- 填入房屋市值后，工具会算「年持有成本 ÷ 房屋市值」。国内自住房若不计贷款利息和资金机会成本，纯物业+维修等现金持有成本通常只占房价的 0.2%~0.6% 左右；一旦把按揭利息和自有资金机会成本计入，完整持有成本占比会明显上升到百分之几。这个比例没有统一「健康线」，主要用于横向对比不同房子、或与租金回报率作比较：当租金回报率低于完整持有成本占比时，说明单靠租金还养不起这套房，需靠房价升值才划算。