房屋租金回报率计算器
房屋租金回报率计算器按房屋总价与月租金，算出毛/净租金回报率、租售比 1∶N 与回本年限，可加入购房附加成本和每年持有成本，判断买房收租是否划算。
买入价或当前市值，按它算毛租金回报率与租售比。
当前或预计到手月租金，工具会自动 ×12 折成年租金。
契税、中介费、装修、家具家电等一次性投入，计入净回报的总投入；没有填 0。
物业费、维修、保险、空置损失、出租税费等每年支出，用于算净租金回报率；没有填 0。
毛租金回报率 = 年租金 ÷ 房屋总价；净租金回报率 = (年租金 − 年持有成本) ÷ 总投入。租售比 1∶500 表示每 1 元月租金对应 500 元房价；国际上 1∶200~1∶300（年化约 4%~6%）通常被视为较健康的区间，N 越大说明房价相对租金越贵、靠租金回本越慢。
本结果未计入房价涨跌、贷款利息和租金涨幅，仅反映当前租金对应的静态回报，投资决策请结合自住需求、资金成本与当地行情综合判断。
怎么用
- 填房屋总价：输入买入价或当前市值（万元）。毛租金回报率与租售比都以它为分母。
- 填月租金：输入当前或预计能到手的月租金（元/月）。工具会自动乘 12 折成年租金。
- 填购房附加成本（选填）：把契税、中介费、装修、家具家电等一次性投入填进去（万元），它会计入净回报的总投入；不想算就填 0。
- 填每年持有成本（选填）：把物业费、维修、保险、空置损失、出租税费等每年支出填进去（元/年），用于算净租金回报率；没有填 0。
- 看回报与租售比：结果给出毛/净租金回报率、租售比 1∶N、年租金、毛/净回本年限，对照健康区间判断这套房收租是否划算。
核心要点
房屋租金回报率计算器把「租金 vs 房价」拆成毛回报、净回报、租售比和回本年限四个角度，用于快速判断一套房收租是否划算。
- 算例：房价 200 万、月租 4000 元 → 年租 4.8 万，毛租金回报率 = 4.8 ÷ 200 = 2.4%，租售比 1∶500。
- 健康区间：国际上毛回报 4%~6%、租售比 1∶200~1∶300 通常被视为合理；国内热点城市常远低于此。
- 毛 vs 净：净回报扣除物业、维修、空置、税费等持有成本，并把购房附加成本计入总投入，更接近真实到手回报。
- 边界：当年持有成本 ≥ 年租金时，年净租金 ≤ 0，单靠租金「永不回本」。
原理与公式
毛租金回报率：毛回报率 = 年租金 ÷ 房屋总价 × 100%，其中 年租金 = 月租金 × 12。
净租金回报率：净回报率 = (年租金 − 年持有成本) ÷ 总投入 × 100%，其中 总投入 = 房屋总价 + 购房附加成本。
租售比（售租比）：N = 房屋总价 ÷ 月租金，写作 1∶N；N 越大说明房价相对租金越贵。
回本年限：毛回本年限 = 房屋总价 ÷ 年租金，净回本年限 = 总投入 ÷ 年净租金（年净租金 ≤ 0 时永不回本）。
算例：房价 200 万、月租 6000 元、购房附加成本 20 万、年持有成本 1.2 万。年租金 = 7.2 万，毛回报 = 7.2 ÷ 200 = 3.6%；总投入 = 220 万、年净租 = 6 万，净回报 = 6 ÷ 220 ≈ 2.73%，净回本年限 ≈ 36.7 年，租售比 1∶333。
所有金额采用高精度十进制计算并四舍五入；本工具只算静态租金回报，不含房价涨跌与利息。
常见问题
- 租金回报率多少算正常？
- 看口径。毛租金回报率（年租金 ÷ 房价）在国内一线城市常见只有 1.5%~2.5%，二三线城市略高、约 2%~4%；国际上普遍认为住宅毛回报率达到 4%~6%（对应租售比约 1∶200~1∶300）才算比较健康。净租金回报率扣掉物业、维修、空置和税费后通常比毛回报低 0.5~1.5 个百分点。回报率高于当地房贷利率或理财收益，靠租金覆盖资金成本才更有意义。
- 租售比 1∶N 是什么意思？怎么看？
- 租售比（也叫售租比）= 房屋总价 ÷ 月租金，写成 1∶N，表示每 1 元月租金对应 N 元房价，也大致是不吃利息时用多少个月租金能买回这套房。N 越小越说明房价相对租金便宜、收租回本越快。国际上常把 1∶200~1∶300（即 N 在 200~300）视为合理区间；很多国内热点城市 N 高达 500 以上，说明房价里包含了较高的增值预期，单看租金回报偏低。
- 毛租金回报率和净租金回报率有什么区别？
- 毛租金回报率只用年租金除以房价，不扣任何成本，最直观、便于横向比较不同房子；净租金回报率会先从年租金里减去物业费、维修、空置损失、出租税费等每年持有成本，再除以「房价 + 购房税费/装修等一次性附加成本」组成的总投入，更接近你实际拿到手的回报。投资决策应以净回报为准，毛回报只作快速筛选。
- 回本年限怎么算？为什么会显示「永不回本」？
- 毛回本年限 = 房屋总价 ÷ 年租金；净回本年限 = 总投入 ÷ 年净租金。它衡量在不考虑房价涨跌、不计利息的情况下，光靠租金多少年能收回投入。当每年持有成本大于等于年租金时，年净租金 ≤ 0，意味着收的租还不够覆盖持有支出，单靠租金永远收不回本，工具会显示「永不回本」，提示这套房的租金收益已被成本吃掉。
- 这个回报率算上房价涨跌和贷款利息了吗？
- 没有。本工具算的是静态租金回报，只反映当前租金相对房价/投入的收益水平，不包含房价升值或下跌带来的资本利得，也没有扣除按揭贷款的利息成本。如果是贷款买房，真实回报还要看租金能否覆盖月供、以及房价走势；自住兼投资时，更应把居住价值、资金机会成本和当地行情一并考虑，本结果仅作参考，不构成投资建议。
- 出租房子要交哪些税费？要计入持有成本吗？
- 个人出租住房一般涉及增值税及附加、房产税、个人所得税等，多数地区对个人出租住房有综合征收率或减免优惠，各地口径不同，请以当地税务机关规定为准。若要算净回报，建议把每年的出租税费、物业费、维修、保险和空置损失一并估进「每年持有成本」里；本工具不内置任何税率，持有成本完全由你按实际情况填写。注意：贷款利息属于融资成本，本工具按静态租金回报口径不计入持有成本，如需衡量加杠杆后的真实现金流，请另行扣除月供利息。