房屋折旧计算器
房屋折旧计算器按直线法、双倍余额递减法、年数总和法试算逐年折旧、累计折旧、账面净值与成新率，适合固定资产账务和二手房估价前做量级参考。
购置价或重置成本（含可资本化的税费）。折旧不含土地价值时，应先扣除地价再填。
填正整数。企业所得税法规定房屋、建筑物最低折旧年限为 20 年，实务中可按会计政策取 20~50 年。
到期时残余价值占原值的比例，会计上常按 5% 估；无残值填 0。
房屋建筑物一般用平均年限法（每年等额）；双倍余额递减法、年数总和法为加速折旧，前期多提、后期少提。
用于计算当前累计折旧、账面净值与成新率；新购填 0，超过折旧年限按到期处理。
逐年折旧明细表（20 年）
| 年次 | 当年折旧额 | 折旧率 | 累计折旧 | 年末账面净值 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 47,500 | 4.75% | 47,500 | 952,500 |
| 第 2 年 | 47,500 | 4.75% | 95,000 | 905,000 |
| 第 3 年 | 47,500 | 4.75% | 142,500 | 857,500 |
| 第 4 年 | 47,500 | 4.75% | 190,000 | 810,000 |
| 第 5 年 | 47,500 | 4.75% | 237,500 | 762,500 |
| 第 6 年 | 47,500 | 4.75% | 285,000 | 715,000 |
| 第 7 年 | 47,500 | 4.75% | 332,500 | 667,500 |
| 第 8 年 | 47,500 | 4.75% | 380,000 | 620,000 |
| 第 9 年 | 47,500 | 4.75% | 427,500 | 572,500 |
| 第 10 年 | 47,500 | 4.75% | 475,000 | 525,000 |
| 第 11 年 | 47,500 | 4.75% | 522,500 | 477,500 |
| 第 12 年 | 47,500 | 4.75% | 570,000 | 430,000 |
| 第 13 年 | 47,500 | 4.75% | 617,500 | 382,500 |
| 第 14 年 | 47,500 | 4.75% | 665,000 | 335,000 |
| 第 15 年 | 47,500 | 4.75% | 712,500 | 287,500 |
| 第 16 年 | 47,500 | 4.75% | 760,000 | 240,000 |
| 第 17 年 | 47,500 | 4.75% | 807,500 | 192,500 |
| 第 18 年 | 47,500 | 4.75% | 855,000 | 145,000 |
| 第 19 年 | 47,500 | 4.75% | 902,500 | 97,500 |
| 第 20 年 | 47,500 | 4.75% | 950,000 | 50,000 |
账面净值 = 原值 − 累计折旧；成新率（年限法）=（折旧年限 − 已使用年数）/ 折旧年限，表示还剩几成新，与净残值口径不同。到期账面净值恰好等于预计净残值。
折旧年限、净残值率与折旧方法应以你所在单位的会计政策及税法规定为准；本结果为按公式的自助测算，不构成会计、税务或估价结论。
怎么用
- 填房屋原值：输入房屋（或建筑物）的入账价值——通常是购置价或重置成本，含可资本化的相关税费。若折旧口径不含土地价值，应先从总价里扣除对应的地价再填。
- 定折旧年限：填预计使用年限（正整数）。企业所得税法对房屋、建筑物折旧税前扣除设置 20 年下限，会计上可按房屋结构、实际状况在 20~50 年内取值。
- 估预计净残值率：填到期残值占原值的比例，会计实务常按 5% 估计；确定无残值就填 0。净残值 = 原值 × 净残值率，它不参与折旧、到期后仍留在账面上。
- 选折旧方法：房屋建筑物一般用「平均年限法（直线法）」每年等额计提；需要加速折旧时选「双倍余额递减法」或「年数总和法」，前期多提、后期少提。
- 看账面净值、累计折旧与成新率：填「已使用年数」后，工具给出当前累计折旧、账面净值（折余价值）和按年限法算的成新率，并展开逐年折旧明细表；本页按整年年末口径测算，年中投入或停用的正式账务需按月拆分。
核心要点
房屋折旧计算器把「原值 − 预计净残值」这块可折旧总额按所选方法分摊到各年，给出逐年折旧额、累计折旧、账面净值与成新率。
- 可折旧总额：
原值 − 预计净残值，净残值 = 原值 × 净残值率，不参与折旧。 - 房屋首选直线法：每年等额
（原值 − 净残值）/ 折旧年限；需要前期多提时用双倍余额递减法或年数总和法（加速折旧）。 - 整年口径边界：本工具用整数「已使用年数」测算第 N 年末结果；年中投入或停用时，正式账务应按月计提后再汇总。
- 账面净值 vs 成新率：账面净值 = 原值 − 累计折旧（到期 = 净残值）；成新率（年限法）=（年限 − 已用年数）/ 年限，二手房/拆迁评估更常用。
- 使用框架：做企业账务先确认原值是否扣除土地价值、折旧年限（税法下限 20 年，可按会计政策取更长）、残值率与方法；做估价参考时，把账面净值和成新率当作量级线索，不替代评估结论。
- 算例：原值 100 万、20 年、净残值率 5%、直线法 → 年折旧 4.75 万；用满 10 年后累计折旧 47.5 万、账面净值 52.5 万、成新率 50%。
原理与公式
净残值与可折旧总额：预计净残值 = 原值 × 净残值率，可折旧总额 = 原值 − 预计净残值。净残值不参与折旧，到期后仍留在账面上。
平均年限法（直线法）：年折旧率 =（1 − 净残值率）/ 折旧年限，年折旧额 = 原值 × 年折旧率 =（原值 − 净残值）/ 折旧年限，每年相等。
双倍余额递减法：年折旧率 = 2 / 折旧年限，年折旧额 = 年初账面净值 × 年折旧率；到期前最后两年改为（年初账面净值 − 净残值）/ 剩余年数平均摊销，保证到期账面净值等于净残值。
年数总和法：年数总和 = n(n+1)/2（n 为折旧年限），年折旧额 =（原值 − 净残值）×（尚可使用年数 / 年数总和）。
账面净值与成新率：累计折旧 = 前若干年折旧额之和，账面净值 = 原值 − 累计折旧；成新率（年限法）=（折旧年限 − 已使用年数）/ 折旧年限 × 100%。
算例：原值 1,000,000 元、折旧年限 20 年、净残值率 5%、直线法。净残值 = 1,000,000 × 5% = 50,000 元，可折旧总额 = 950,000 元，年折旧额 = 950,000 / 20 = 47,500 元。用满 10 年 → 累计折旧 = 47,500 × 10 = 475,000 元，账面净值 = 1,000,000 − 475,000 = 525,000 元，成新率 =（20 − 10）/ 20 = 50%。
| 方法 | 首年折旧额（元） | 特点 |
|---|---|---|
| 平均年限法（直线法） | 47,500 | 每年等额，房屋建筑物最常用 |
| 双倍余额递减法 | 100,000 | 加速折旧，前期多提（率 = 2/20 = 10%） |
| 年数总和法 | 90,476.19 | 加速折旧，率 = 20/210 逐年递减 |
所有金额采用高精度十进制计算并在结果处四舍五入，末年吸收分位尾差以保证累计折旧恰好等于可折旧总额、到期账面净值恰好等于净残值。折旧年限、净残值率与方法为会计/税务政策项，须按你单位实际口径填写。
常见问题
- 房屋折旧一般用哪种方法？折旧年限是多少年？
- 房屋、建筑物在会计和税务上通常采用「平均年限法（直线法）」，即在折旧年限内每年等额计提折旧，因为房屋价值随时间较均匀地消耗。折旧年限方面，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定：房屋、建筑物按 20 年作为税前扣除下限（其他如机器设备为 10 年、电子设备为 3 年等）。企业可以按会计政策取更长年限（如 30、40、50 年），但税务扣除口径不能低于税法下限。个人自住房不做会计折旧，但在二手房估价、拆迁补偿评估里也会用类似的年限折旧思路估算成新率。本工具默认 20 年、净残值率 5%，你可按实际情况修改。
- 直线法、双倍余额递减法、年数总和法有什么区别？
- 三者都是把「原值 − 预计净残值」这块可折旧总额分摊到各年，区别在分摊节奏。①平均年限法（直线法）：每年折旧额相等 =（原值 − 净残值）/ 年限，口径清晰，房屋常用。②双倍余额递减法：属加速折旧，年折旧率 = 2 / 年限，用它乘以每年年初的账面净值，前期计提多、后期少；按会计惯例，在到期前最后两年改为把「年初净值 − 净残值」平均摊销，使到期账面净值落在净残值上。③年数总和法：也是加速折旧，把各年「尚可使用年数」除以「年数总和 [n(n+1)/2]」作为当年折旧率乘以可折旧总额。加速折旧让前期费用更大、利润与税负后移，常用于更新换代快或前期损耗大的资产；房屋通常仍用直线法。
- 预计净残值、账面净值、成新率分别是什么意思？
- ①预计净残值：资产报废时预计还能收回、扣除清理费用后的余值，= 原值 × 净残值率，会计常按 5% 估。它不参与折旧，到期后仍留在账面上，所以「可折旧总额 = 原值 − 净残值」。②账面净值（也叫折余价值、净值）：某一时点还没折完的价值 = 原值 − 累计折旧，随年数逐年下降，到期等于净残值。③成新率：资产评估里表示「还剩几成新」的指标，本工具用年限法：成新率 =（折旧年限 − 已使用年数）/ 折旧年限 × 100%，比如 20 年房用了 10 年，成新率 50%。注意成新率不扣净残值，和账面净值口径不同，二手房、拆迁评估更常引用成新率。
- 房屋折旧要不要扣除土地价值？
- 要区分口径。会计上「固定资产——房屋建筑物」折旧的是建筑物本身，土地使用权通常单独作为「无形资产」按出让年限（如 40/50/70 年）摊销，不并入房屋一起折旧；因此做企业账务时，房屋原值一般应是不含地价的建造/购置成本。但如果你买的是不能拆分地价的商品房、只想粗略估算「整套房子随时间的折旧」，也可以把总价当原值直接测算，只是要明白这样折的是「房 + 地」的混合价值、并不严谨。本工具对原值不做地价拆分，按你填入的数直接计算——需要严谨账务时请先扣除土地价值。
- 为什么加速折旧到期后账面净值也正好等于净残值？
- 因为无论用哪种方法，能折旧的总额都被限定为「原值 − 预计净残值」，净残值不允许被折掉。直线法和年数总和法直接按这块总额分摊，自然折完后剩净残值。双倍余额递减法前期按年初净值 ×（2/年限）计提，不直接考虑净残值，若一直这样折会低于净残值，所以会计规定在到期前最后两年切换：把「年初账面净值 − 净残值」在剩余两年里平均摊销，正好把账面净值降到净残值为止。本工具按此惯例处理，并在最后一年吸收四舍五入的分位尾差，使累计折旧恰好等于可折旧总额、到期账面净值恰好等于净残值。
- 年中投入使用或停用的房屋，能直接按已使用年数算吗？
- 不宜把本页结果直接当作年中入账凭证。本工具的「已使用年数」只接受整数年，结果表示第 N 年末的累计折旧、账面净值与成新率；如果房屋在年中投入使用或停止使用，企业所得税口径还涉及投入使用次月起计提、停止使用次月起停止计提。正式做账或报税时，应先按月计提首末年折旧，再把全年数据汇总核对；本页更适合做整年口径的量级试算。
- 这个折旧结果能直接用于报税、做账或评估吗？
- 本工具是按通行折旧公式做的自助测算，帮你快速理解折旧节奏、试算账面净值与成新率，但不能直接作为报税、做账或正式评估的依据。实际入账要以你单位的会计政策、《企业会计准则第 4 号——固定资产》和适用税法为准（折旧年限、净残值率、方法都需经合规确定，且税会可能存在差异需纳税调整）；二手房估价、拆迁补偿评估应以有资质的评估机构结论为准。金额较大或涉及税务处理时，请咨询会计师或税务专业人士。