商铺投资回报计算器
商铺投资回报计算器：按「元/㎡/天」或月租金折算年租金，输入成交总价与契税装修等一次性投入，立即算出毛/净租金回报率与静态、累计两种回本年限，免租期、年递增与空置率一并排进逐年现金流。
商铺行规按 元/㎡/天 报价，本工具按 ×365 天 折成年租金，绕开 「一个月按 30 天还是 30.42 天」的分歧；合同直接写死月租金的，切到 元/月。 两种填法只是入口不同，后面的回报率与回本年限口径完全一样。
只填铺子本身的成交价，不要把契税、中介费和装修算进来——它们填在下一栏。
买入时一次性掏出去的钱：契税、中介费、评估登记、装修改造等，自己加总后填一个数。 留空按 0 算。本工具不代算任何税费，具体金额以主管税务机关核定为准。
按合同计租面积填，通常是建筑面积（含公摊）。留空或填 0 不会按 0 静默计算，会直接报错。
租约里约定的每年固定递增，第 2 年起生效，只影响累计回本年限。 「前 3 年不涨、第 4 年起涨 8%」这类阶梯租约本工具不支持，请按平均递增率估填或分段自算。
装修免租等，只作用于第 1 年，0~12 个月，半个月填 0.5。 注意免租期内运营成本照算——物业费、持有税费不会因为免租而停。
换租空档占可租时间的比例，作用于每一年。它和免租期是相乘关系，同一段空置不会扣两遍。
持有环节每年掏出去的钱：物业费、租赁环节税费、维修、保险等，自己加总后填一个数。 留空按 0 算。本工具不内置任何税率，各地口径不同，请在电子税务局或当地税务机关确认后再填。
净租金回报率（按你填写的年运营成本）
13.14 %
毛租金回报率 13.14% 的分母是成交总价，净租金回报率 13.14% 的分母是总投入（含一次性附加投入），两个分母本来就不一样。 静态回本 7.6 年 按稳定期净租金一年年不变来算；累计回本 7.6 年 才是把免租期和年递增都排进现金流后的结果。这里两个数字相同，因为你没填递增率也没填免租期，逐年现金流就是一条水平线。
本页只算租金口径的回报，不含杠杆、不折现、不含转售。结果不扣月供与贷款利息（要看租金能否覆盖月供请用「以租养贷计算器」），不做 IRR / NPV 折现，不含商铺升值与转让税费，也不输出「值不值得买」的评级。租赁与买入环节的税费一律由你自行加总后填入上面两个金额栏， 本工具不代算。
怎么用
- 选租金计价方式：商铺报价习惯用「元/㎡/天」，就选它并填日租金单价与建筑面积；合同直接写死月租金的，切到「元/月」填月租金。两种入口算出的回报率口径完全一致。
- 填商铺成交总价：填铺子本身谈下来的成交价（万元），不要把契税、中介费和装修算进去。它是毛租金回报率的分母。
- 填一次性附加投入：把买入时一次性掏出去的钱加总填进去（万元）：契税、中介费、评估登记、装修改造等。它只进净租金回报率与回本年限的分母（总投入），不影响毛回报率。没有就填 0。
- 填租约条款：递增、免租期、空置率：年租金递增率按租约里的每年固定涨幅填，第 2 年起生效；免租期只作用于第 1 年，半个月填 0.5；空置率是换租空档占可租时间的比例，作用于每一年。三项都可以留空按 0 算。
- 填年运营成本：把持有环节每年的支出自行加总后填一个数（元/年）：物业费、租赁环节税费、维修、保险等。本工具不内置任何税率、不代算税费，金额请按主管税务机关的核定口径填。
- 读四个结果：毛租金回报率看这套铺租金相对房价的水平，净租金回报率看扣掉成本后的真实回报；静态回本年限按稳定期净租金一年年不变来算，累计回本年限才把免租期和年递增排进现金流。两个回本年限差多少，就是租约条款的影响。
核心要点
商铺投资回报计算器回答两个问题：按现在谈下来的租约条件和你实际掏出去的钱，这套铺子的租金回报率是多少、多少年能靠租金收回本金。商铺与住宅收租的报价单位、税费口径和租约条款都不同，先把差异和边界摆清楚。
- 商铺按天报价：12 元/㎡/天 × 60㎡ × 365 天 = 满租年租金 262,800 元，折合月租金 21,900 元。
- 两个分母不同：毛回报率对成交总价，净回报率与回本年限对总投入（成交总价 + 契税装修等一次性附加投入）。
- 两个回本年限：静态按稳定期净租金一年年不变；累计把免租期与年递增排进逐年现金流。免租期拖长回本，租金递增缩短回本。
- 免租期不免成本：免租期内物业费、持有税费照算，首年净租金会明显低于稳定期，长免租期甚至可能为负。
- 不代算税费：商铺税费按纳税人身份与所在地分档，本工具不内置任何税率，金额由你加总后填入两个金额栏。
- 边界：稳定期年净租金 ≤ 0 时静态回本年限显示「按当前口径不回本」，不是无穷大；但此时若租约有年递增，后续年份的净租金可能转正，累计回本年限仍可能算出数值，两个回本年限不一定同时为空。
商铺收租和住宅收租差在哪：很多人拿住宅的经验套商铺，结果把回报率算高了。下表只用于说明口径差异，不参与计算，税费金额一律以主管税务机关核定为准。
| 对比项 | 商铺（非住房） | 住宅 |
|---|---|---|
| 租金报价 | 多按「元/㎡/天」，要 × 建筑面积 × 365 才是年租金 | 直接按「元/月」，× 12 即年租金 |
| 房产税（从租计征） | 按租金收入 12% | 住房出租减按 4%，该优惠商铺不适用 |
| 契税（买入环节） | 3%–5%，由省级在幅度内确定；个人购房优惠不适用 | 个人购买住房可适用契税优惠 |
| 租约条款 | 免租期、年递增、押几付几通常写进合同，直接改变逐年现金流 | 多为一年一签，条款相对简单 |
| 常用判断口径 | 看净租金回报率与回本年限，空置和换租成本通常更高 | 常用租售比 1∶N 粗看 |
税率依据见下方「来源与依据」；本工具不内置任何税率，也不代算税费。
原理与公式
记成交总价为 price、一次性附加投入 extra、年运营成本 C、年递增率 g、免租期 f（月）、空置率 v。
① 满租年租金 R：按天报价时 R = 日租金单价 × 建筑面积 × 365；按月报价时 R = 月租金 × 12。页面展示的「折合月租金」= R ÷ 12，只用于显示，不参与后续计算。
② 总投入：I = price + extra。
③ 稳定期口径：年有效租金 E = R × (1 − v)，年净租金 N = E − C。
④ 首年口径：E₁ = R × (12 − f) ÷ 12 × (1 − v)，N₁ = E₁ − C。免租期只削首年可租月数，空置率再作用于剩余可租时间，两者相乘不重复扣减；免租期内 C 照算。
⑤ 两个回报率：毛租金回报率 = R ÷ price × 100%（分母不含附加投入），净租金回报率 = N ÷ I × 100%（分母含附加投入）。
⑥ 静态回本年限 = I ÷ N，不含递增与免租期；N ≤ 0 时按当前口径不回本。
⑦ 累计回本年限：逐年现金流为 Rₙ = R × (1 + g)ⁿ⁻¹、Eₙ = Rₙ × (1 − v)（第 1 年用 E₁）、Nₙ = Eₙ − C；取累计值 Sₙ = N₁ + … + Nₙ 首次达到 I 的年份 n，回本年限 = (n − 1) + (I − Sₙ₋₁) ÷ Nₙ。100 年内始终不达标即为不回本。
算例：日租金 12 元/㎡/天、面积 60㎡、成交总价 350 万、一次性附加投入 30 万、年运营成本 4 万、无递增无免租无空置。R = 12 × 60 × 365 = 262,800 元，I = 380 万，E = 262,800 元，N = 262,800 − 40,000 = 222,800 元；毛租金回报率 = 262,800 ÷ 3,500,000 = 7.51%，净租金回报率 = 222,800 ÷ 3,800,000 = 5.86%，静态与累计回本年限都是 17.1 年。
免租期与递增的算例：月租 1 万、成交总价 150 万、年运营成本 2 万、免租 6 个月、年递增 3%。R = 12 万，E = 12 万，N = 10 万 → 静态回本 15.0 年；首年 E₁ = 12 万 × 6/12 = 6 万，N₁ = 4 万，之后每年租金递增 3%，累计净租金在第 13 年内越过 150 万，累计回本 12.6 年——递增把免租期的损失补了回来。
金额全程用高精度十进制逐步四舍五入到分，百分比保留两位小数、年限保留一位小数。
常见问题
- 商铺租金回报率怎么算？和住宅的算法一样吗？
- 公式一样，报价口径不同。毛租金回报率 = 满租年租金 ÷ 商铺成交总价 × 100%，净租金回报率 =（年有效租金 − 年运营成本）÷ 总投入 × 100%。区别在于商铺普遍按「元/㎡/天」报价，要先折成年租金：本工具用「日租金单价 × 建筑面积 × 365 天」，避开「一个月按 30 天还是 30.42 天」的分歧。比如 12 元/㎡/天、60㎡ 的铺子，满租年租金 = 12 × 60 × 365 = 262,800 元，折合月租金 21,900 元；成交价 350 万时毛租金回报率 = 262,800 ÷ 3,500,000 = 7.51%。住宅一般直接用月租金 × 12，且常用租售比 1∶N 表达，商铺很少这么看。
- 商铺租金 12 元/㎡/天是多少钱一个月？怎么折算成年租金？
- 折算公式是「日租金单价 × 建筑面积 × 365 天 = 满租年租金」，再 ÷ 12 得到折合月租金。12 元/㎡/天、建筑面积 60㎡ 的铺子：年租金 = 12 × 60 × 365 = 262,800 元，折合月租金约 21,900 元。要注意别用「日租金 × 30 天」直接当月租金——一个月按 30 天算，一年只有 360 天，年租金会少算约 1.4%（262,800 元变成 259,200 元），回报率跟着偏低。商铺报价一般按建筑面积而非套内面积，套算前先跟中介确认是哪个面积口径；租约若直接写死月租金，切到「元/月」入口填月租金即可，两个入口算出的回报率口径完全一致。
- 商铺毛租金回报率和净租金回报率有什么区别？为什么两个分母不一样？
- 两者的分子分母都不同，是刻意保留的两个口径。毛租金回报率 = 满租年租金 ÷ 成交总价，净租金回报率 =（年有效租金 − 年运营成本）÷ 总投入。毛回报率用成交总价做分母，是业内比价用的标准写法——挂牌价和成交价大家都有，一次性附加投入各人差别很大，含进去就没法横向对比同一条街的铺位。净租金回报率和两个回本年限用「总投入 = 成交总价 + 一次性附加投入」做分母，因为这是你真正掏出去的钱，回本要连契税装修一起收回来才算数。所以当附加投入大于 0 时，两个比率的分母不同是设计而非计算错误：例如成交价 350 万、附加投入 30 万、年运营成本 4 万，毛回报 7.51% 对应的是 350 万，净回报 5.86% 对应的是 380 万。
- 商铺回本年限怎么算？静态回本年限和累计回本年限有什么区别？
- 商铺回本年限统一用「总投入 ÷ 净租金」的思路，本工具给两个口径。静态回本年限 = 总投入 ÷ 稳定期年净租金，假设每年净租金一模一样，不考虑免租期，也不考虑租金递增；累计回本年限是把每一年的净租金按实际条款排出来逐年累加，第一次累计超过总投入的那一年就是回本年，年内按比例插值。所以有免租期时累计通常比静态更长（第 1 年少收了租），有租金递增时累计比静态更短（后面每年多收）。例：200 万铺子、月租 1 万、无递增无免租，两个数都是 16.7 年；同样条件改成年递增 5%，静态仍是 16.7 年，累计会缩短到 12 年出头。两个数字口径不同，要一起看。
- 商铺免租期和空置率会重复扣减租金吗？免租期内运营成本还要算吗？
- 不会重复扣。免租期只削第 1 年的可租月数，空置率再作用在剩下的可租时间上，两者是相乘关系：首年有效租金 = 满租年租金 ×（12 − 免租月数）÷ 12 ×（1 − 空置率），第 2 年起只有空置率生效。例：满租年租金 96,000 元、免租 3 个月、空置率 5%，首年有效租金 = 96,000 × 9/12 × 0.95 = 68,400 元。运营成本则相反——免租期内物业费、持有环节税费照样要交，本工具按保守口径全年计提，所以首年净租金会明显低于稳定期，长免租期甚至可能让首年净租金变成负数。
- 商铺投资回报率多少算合格？比住宅高多少才值得？
- 没有法定标准，只有对照物。业内看商铺通常拿三个数比：一是当地商业房贷利率，回报率跑不赢利息基本没有加杠杆的意义；二是同城住宅的租金回报率，商铺的空置风险、换租成本和税费都明显高于住宅，回报率不高出一截就不划算；三是同一条街同类铺位的成交回报率。更重要的是看净回报和回本年限，而不是毛回报——商铺的物业费、租赁环节税费和空置往往能把毛回报吃掉一到两成。本工具只给算术结果，不输出「值得买/不值得买」的评级。
- 商铺投资回报率要算贷款利息吗？按揭买商铺回报率怎么看？
- 本工具算的是不加杠杆的租金口径回报率：分母是成交总价与一次性附加投入的全额，分子不扣月供和利息，所以贷不贷款都得出同一个数。按揭买商铺时可以把它当成一条基准线来对照——净租金回报率高于同期商业贷款利率，租金才有可能覆盖利息；低于贷款利率就要自己贴钱持有，杠杆放大的是缺口而不是收益。想直接看月供能否被租金覆盖，用「以租养贷计算器」；本工具不折现，也不是 IRR 或动态回收期，更不含商铺升值与转让税费。是否加杠杆请结合自身现金流判断，本页只给算术结果。
- 商铺出租要交哪些税？这些税费在商铺投资回报计算器里怎么填？
- 本工具不设税率字段，税费金额由你按主管税务机关的核定口径填进「一次性附加投入」与「年运营成本」两栏——因为商铺税费在国内没有唯一口径，任何一个「综合税费率」都会算错。持有出租环节至少涉及增值税（不动产租赁服务按《中华人民共和国增值税法》属应税交易，一般纳税人与小规模纳税人计税方式不同）、房产税（从租计征，《房产税暂行条例》第四条为 12%，计税依据为不含增值税的租金收入，住房减按 4% 的优惠不适用于商铺）、城市维护建设税及教育费附加（按纳税人所在地分档）、印花税、城镇土地使用税以及个人或企业所得税；买入环节还有契税（《契税法》第三条 3%–5%，具体税率由省级在幅度内决定，个人买住房的优惠不适用于商铺）。这些要看纳税人身份、所在地和是否享受减免，单一税率无法覆盖，因此请在电子税务局或当地税务机关确认金额后再填入上述两栏：买入环节的契税、中介费、装修计入「一次性附加投入」，持有出租环节的租赁税费、物业费、维修保险计入「年运营成本」。