以租养贷计算器
以租养贷计算器按贷款金额、利率、年限、还款方式与月租金，算出月供、月净租金、每月缺口和租金覆盖率，判断收的租金够不够还房贷、每月还要自己补多少。
按揭贷款本金（房屋总价 − 首付）。
商贷可参考最新 LPR 加点；公积金贷款用对应利率。
年限需能换算成整数期数（例如 30 年或 2.5 年 = 30 期）。
当前或预计能到手的月租金。
物业费、租赁税费、空置与中介费摊销等，从月租金中扣除得到净租金；没有填 0。
净租金只覆盖了月供的 47.7%，每月还要自己补 ¥4,929.94，全期累计约 ¥1,774,777.44，需自备这部分现金流。
缺口为正表示收的租金不够还月供、需每月自补；为负表示净租金有结余。本结果按静态口径，未计入租金涨跌、房价升值、空置波动与提前还款，仅供参考，不构成投资建议。
怎么用
- 填贷款金额：输入按揭贷款本金（万元），即房屋总价减去首付后实际贷的钱。
- 填利率与年限：填年利率（%，商贷可参考最新 LPR 加点，公积金贷款用对应利率）和贷款年限（年）。
- 选还款方式：选等额本息（月供固定）或等额本金（月供逐月递减、首月最高）。
- 填月租金：输入当前或预计到手的月租金（元/月）。它是用来覆盖月供的钱。
- 填每月出租成本（选填）：把物业费、租赁税费、空置与中介费摊销等每月支出填进去（元/月），从租金里扣掉得到净租金；没有填 0。
- 看缺口与覆盖率：结果给出月供、月净租金、每月缺口和租金覆盖率：缺口为正说明每月要自己补差，为负说明租金有结余，还给出全期累计缺口。
核心要点
以租养贷计算器回答一个问题：贷款买房出租，收的租金够不够还月供，每月还要自己补多少。核心是比较「月供」和「月净租金」。
- 每月缺口 = 月供 − 月净租金；为正要自补，为负有结余。
- 租金覆盖率 = 月净租金 ÷ 月供 × 100%；≥100% 才算租金能完全养贷。
- 算例：贷 210 万、利率 3.5%、30 年等额本息，月供约 9430 元；月租 4500 元 → 覆盖率约 48%，每月要补约 4930 元。
- 等额本金：月供逐月递减，前期缺口最大、后期可能转结余，工具分首月/末月给出。
原理与公式
月净租金：月净租金 = 月租金 − 每月出租成本，出租成本指物业费、租赁税费、空置与中介费摊销等。
月供（等额本息）：月供 = 本金 × 月利率 × (1+月利率)ⁿ ÷ ((1+月利率)ⁿ − 1)（n 为期数，月利率 = 年利率 ÷ 12），月供全程固定。
月供（等额本金）：每月偿还本金相同，利息按剩余本金递减，月供逐月下降。每月还本 = 本金 ÷ n；第 k 月月供 = 本金 ÷ n + 剩余本金 × 月利率，首月月供最高、末月最低。
每月缺口：缺口 = 月供 − 月净租金；为正表示需自补，为负表示有结余。
租金覆盖率：覆盖率 = 月净租金 ÷ 月供 × 100%，≥100% 表示租金可完全覆盖月供。
全期累计缺口：累计缺口 = 还款总额 − 月净租金 × 期数，反映整段贷款期总共要额外投入（正）或净赚（负）多少。
算例：贷款 210 万、年利率 3.5%、30 年等额本息，月供约 9430 元；月租 4500 元、无额外成本，则月净租金 4500 元，覆盖率 ≈ 47.7%，每月缺口约 4930 元，30 年累计缺口约 177 万。
所有金额采用高精度十进制计算并四舍五入到分；租金与月供按静态口径，不随时间增长。
常见问题
- 以租养贷是什么意思？租金能完全覆盖月供吗？
- 以租养贷指贷款买房后把房子租出去，用收到的租金去还按揭月供。能否完全覆盖取决于「月净租金」和「月供」的高低：当月净租金（月租金扣掉物业、税费、空置等成本后）≥ 月供时，租金就够还贷、甚至有结余；否则差额（缺口）要自己每月补上。国内多数热点城市房价相对租金偏高，租金往往只能覆盖月供的一部分，本工具会算出具体覆盖率和每月缺口。
- 每月缺口是怎么算出来的？
- 缺口 = 月供 − 月净租金。其中月净租金 = 月租金 − 每月出租成本（物业费、租赁税费、空置与中介费摊销等）；月供由贷款金额、利率、年限和还款方式按房贷公式算出。缺口为正表示收的租不够还月供、每月要自己补这笔钱；为负表示净租金有结余。工具还会把每月缺口在整个贷款期累加，给出「全期累计缺口」，反映以租养贷总共要额外投入或能净赚多少。
- 等额本息和等额本金，以租养贷有什么区别？
- 等额本息每月月供固定，所以缺口和覆盖率全程一样，便于估算长期现金流。等额本金每月还的本金相同、利息逐月减少，月供从首月最高一路递减到末月最低：因此首月缺口最大、最难用租金覆盖，越往后缺口越小，甚至中后期会转为结余。本工具对等额本金分别给出首月和末月的月供、缺口与覆盖率，帮助你看清现金流压力主要集中在前期。
- 租金覆盖率多少算健康？
- 租金覆盖率 = 月净租金 ÷ 月供 × 100%。100% 表示租金正好覆盖月供，高于 100% 说明租金有结余、可视为正现金流的投资房；低于 100% 则需自掏腰包补缺口。覆盖率越低，前期资金占用和断供风险越大。这没有官方标准，一般认为覆盖率越接近或超过 100% 越省心；很多城市住宅覆盖率只有 40%~70%，意味着大部分月供仍要靠工资等其他收入填补，需结合自身现金流谨慎评估。
- 这个计算考虑了房价涨跌和租金上涨吗？
- 没有。本工具按静态口径计算：假设租金和月供在贷款期内不变，不含房价升值或下跌带来的资本利得、不计租金逐年上涨、也未考虑空置率波动和提前还款。现实中租金通常会缓慢上涨、缺口逐年缩小，房价走势也会显著影响真实回报。因此结果只反映「当前租金对应的月供缺口」，用于快速判断现金流压力，投资决策请结合租金涨幅预期、房价走势、资金成本与自住需求综合考虑。
- 以租养贷有风险吗？划算不划算怎么判断？
- 现金流好坏主要看租金覆盖率和每月缺口，但风险不止于此。常见风险有：① 覆盖率偏低时要长期每月自补缺口，占用现金流，遇到收入下降可能影响按揭偿还；② 空置期没有租金、缺口会变大；③ 利率上行（如 LPR 上调）会抬高月供、压低覆盖率；④ 房价下跌时，租金现金流也难以抵消资产缩水。是否划算可用一个简单框架判断：先看覆盖率是否接近或超过 100%、再估算全期累计缺口能否承受、最后结合房价涨幅预期与自住需求权衡，而不是只看「租金能否还月供」。本工具给出覆盖率与缺口供参考，不构成投资建议。
- 首付、税费和房价涨跌为什么没算进来？
- 本工具聚焦「租金 vs 月供」这一现金流维度，输入的是贷款本金，不含首付款、契税、中介费、装修等一次性投入，也不含房价涨跌。要衡量整套房的投资回报率（含首付占用的资金成本），可配合使用「房屋租金回报率计算器」看毛/净回报与回本年限；要测算月供本身和提前还款，可用「房贷计算器」。把现金流（本工具）和回报率（租金回报率工具）结合看，才能较完整地判断这套房值不值得投资。