房产增值税计算器
房产增值税计算器：按 2026 新政算卖房增值税，满 2 年免征、不满 2 年按 3% 征收率全额计征，可一并算城建税与教育费附加。
万元
填合同价/网签价。不满 2 年时按「含税价 ÷ 1.03」剔除增值税后计征。
以购房发票/契税完税或不动产权证时间起算满 2 年；全国统一，不分城市与住宅类型。
应缴增值税
¥0.00
住房购买满 2 年（含）对外销售，免征增值税，增值税附加随之免征。 计税价格（不含税）即成交价 ¥3,000,000.00。
怎么用
- 填写成交价：输入二手房的合同价/网签价（万元，含增值税）。
- 选择持有年限：选「满 2 年及以上」（免征）或「不满 2 年」（按 3% 征收率计征）。以购房发票或不动产权证时间起算。
- 选择是否含附加：勾选后一并算出城建税、教育费附加、地方教育附加（以增值税额为基数）。
- 选城建税所在地：不满 2 年时，按房产所在地选市区 7% / 县城镇 5% / 其他 1%，确定附加合计率。
- 查看结果：实时给出增值税、不含税计税价格与附加明细及合计。
原理与公式
政策（2026 新政，全国统一）：个人将购买满 2 年（含）的住房对外销售，免征增值税；购买不满 2 年的住房对外销售，按 3% 征收率全额缴纳增值税。不分城市、不分普通/非普通住宅、不做差额征收。
计税公式：计税价格 = 含税成交价 ÷ (1 + 3%)；增值税 = 计税价格 × 3%。
增值税附加（以增值税额为计税依据）： 城市维护建设税（市区 7%、县城镇 5%、其他 1%）+ 教育费附加 3% + 地方教育附加 2%， 市区合计为增值税的 12%；增值税免征时附加为 0。
算例：成交价 309 万、不满 2 年、市区 → 计税价格 = 309 ÷ 1.03 = 300 万 → 增值税 = 300 × 3% = 9 万 → 附加 = 9 万 × 12% = 1.08 万 → 增值税及附加合计 = 10.08 万元。
所有金额采用高精度十进制计算并四舍五入到分。
常见问题
- 卖房增值税怎么算？税率是多少？
- 自 2026-01-01 起（财政部、税务总局公告 2025 年第 17 号），个人销售购买满 2 年（含 2 年）的住房免征增值税；购买不满 2 年的住房，按 3% 征收率全额缴纳增值税。计税价格 = 含税成交价 ÷ (1 + 3%)，增值税 = 计税价格 × 3%。例如成交价 309 万、不满 2 年：计税价格 = 309 ÷ 1.03 = 300 万，增值税 = 300 × 3% = 9 万元。
- 满 2 年免征增值税，那满 5 年呢？北上广深有区别吗？
- 增值税只看是否满 2 年：满 2 年（含）即免征，满 5 年同样免征，没有额外区别。2026 新政全国统一执行，不再区分北京、上海、广州、深圳，也不再区分普通住宅/非普通住宅，更不做差额征收——此前北上广深「满二非普通住宅按差额 5% 计征」的做法已随旧政策（财税〔2016〕36 号附件 3 第五条第一款）于 2026-01-01 停止执行。满 5 年是否免「个人所得税」是另一回事（满五唯一才免个税）。
- 「满 2 年」从什么时候开始算？
- 一般以购房时取得的契税完税凭证、增值税发票或不动产权证（房产证）上注明的时间，到本次销售之间是否满 24 个月来判断，按孰先原则从早确定。继承、赠与、离婚析产等取得的住房，购买时间的认定各地有具体口径，拿不准时以当地税务机关认定为准。本工具按你选择的年限档测算。
- 增值税附加是什么？也要交吗？
- 需要缴纳增值税时，还要以增值税额为计税依据附征三项：城市维护建设税（市区 7%、县城镇 5%、其他 1%）、教育费附加 3%、地方教育附加 2%，市区合计为增值税的 12%。增值税免征（满 2 年）时，这三项附加随之免征。本工具勾选「一并计算增值税附加」后会列出明细与合计。
- 增值税由买方还是卖方交？卖房还有别的税吗？
- 增值税及附加是卖方（转让方）的纳税义务（实务中常由买卖双方协商承担）。除增值税外，卖二手房卖方通常还涉及个人所得税（满五唯一免征，否则核定 1% 或差额 20%），买方则缴契税。想一次算清买卖双方全部税费，可用「二手房交易税费计算器」。