房产增值税计算器

房产增值税计算器按 2026 新政测算个人卖房增值税：满 2 年免征，不满 2 年按 3% 价税分离，并可同步估算附加。

万元

填合同价/网签价。不满 2 年时按「含税价 ÷ 1.03」剔除增值税后计征。

以购房发票/契税完税或不动产权证时间起算满 2 年；全国统一，不分城市与住宅类型。

应缴增值税
¥0.00

住房购买满 2 年（含）对外销售，免征增值税，增值税附加随之免征。 计税价格（不含税）即成交价 ¥3,000,000.00。

怎么用

  1. 填写成交价：输入二手房的合同价/网签价（万元，含增值税）。
  2. 选择持有年限：选「满 2 年及以上」（免征）或「不满 2 年」（按 3% 征收率计征）。通常以契税完税凭证、增值税发票或不动产权证时间孰先起算。
  3. 选择是否含附加：勾选后一并算出城建税、教育费附加、地方教育附加（以增值税额为基数）。
  4. 选城建税所在地：不满 2 年时，按房产所在地选市区 7% / 县城镇 5% / 其他 1%，确定附加合计率。
  5. 查看结果：实时给出增值税、不含税计税价格与附加明细及合计。

核心要点

房产增值税先判断住房是否满 2 年，再把含税成交价换算为不含税计税价格；需要缴纳增值税时，附加税费以增值税额为基数。

  • 先判满 2 年：满 2 年（含）免征增值税；不满 2 年按 3% 征收率全额计征。
  • 再看是否含附加：市区城建税 7%、教育费附加 3%、地方教育附加 2%，市区合计通常为增值税额的 12%。
  • 算例：成交价 309 万、不满 2 年、市区，计税价格约 300 万，增值税约 9 万，附加约 1.08 万，合计约 10.08 万元。
  • 边界提醒：满 5 年对增值税没有额外减免；“满五唯一”主要影响卖房个人所得税，不是增值税判断条件。
  • 谈价框架：先按法定口径算出卖方增值税及附加，再结合合同约定判断由谁实际承担，不要把到手价直接当计税价格。

原理与公式

政策（2026 新政，全国统一）：个人将购买满 2 年（含）的住房对外销售，免征增值税；购买不满 2 年的住房对外销售，按 3% 征收率全额缴纳增值税。不分城市、不分普通/非普通住宅、不做差额征收。

计税公式：计税价格 = 含税成交价 ÷ (1 + 3%)；增值税 = 计税价格 × 3%。

增值税附加（以增值税额为计税依据）： 城市维护建设税（市区 7%、县城镇 5%、其他 1%）+ 教育费附加 3% + 地方教育附加 2%， 市区合计为增值税的 12%；增值税免征时附加为 0。

算例：成交价 309 万、不满 2 年、市区 → 计税价格 = 309 ÷ 1.03 = 300 万 → 增值税 = 300 × 3% = 9 万 → 附加 = 9 万 × 12% = 1.08 万 → 增值税及附加合计 = 10.08 万元。

所有金额采用高精度十进制计算并四舍五入到分。

常见问题

卖房增值税怎么算？税率是多少？
自 2026-01-01 起（财政部、税务总局公告 2025 年第 17 号），个人销售购买满 2 年（含 2 年）的住房免征增值税；购买不满 2 年的住房，按 3% 征收率全额缴纳增值税。计税价格 = 含税成交价 ÷ (1 + 3%)，增值税 = 计税价格 × 3%。例如成交价 309 万、不满 2 年：计税价格 = 309 ÷ 1.03 = 300 万，增值税 = 300 × 3% = 9 万元。
满 2 年免征增值税，那满 5 年呢？北上广深有区别吗？
增值税只看是否满 2 年：满 2 年（含）即免征，满 5 年同样免征，没有额外区别。2026 新政全国统一执行，不再区分北京、上海、广州、深圳，也不再区分普通住宅/非普通住宅，更不做差额征收——此前北上广深「满二非普通住宅按差额 5% 计征」的做法已随旧政策（财税〔2016〕36 号附件 3 第五条第一款）于 2026-01-01 停止执行。满 5 年是否免「个人所得税」是另一回事（满五唯一才免个税）。
「满 2 年」从什么时候开始算？
一般以购房时取得的契税完税凭证、增值税发票或不动产权证（房产证）上注明的时间，到本次销售之间是否满 24 个月来判断，按孰先原则从早确定。继承、赠与、离婚析产等取得的住房，购买时间的认定各地有具体口径，拿不准时以当地税务机关认定为准。本工具按你选择的年限档测算。
增值税附加是什么？也要交吗？
需要缴纳增值税时，还要以增值税额为计税依据附征三项：城市维护建设税（市区 7%、县城镇 5%、其他 1%）、教育费附加 3%、地方教育附加 2%，市区合计为增值税的 12%。增值税免征（满 2 年）时，这三项附加随之免征。本工具勾选「一并计算增值税附加」后会列出明细与合计。
房产增值税计算器里的成交价要填含税价吗？
建议填合同价或网签价中用于纳税申报的含税成交价，工具会在不满 2 年时自动做价税分离。若当地按成交价与核定价孰高确定计税价格，应以税务机关核定值为准。卖方到手价是交易谈判口径，不一定等于税务计税价格。
增值税由买方还是卖方交？卖房还有别的税吗？
增值税及附加是卖方（转让方）的纳税义务（实务中常由买卖双方协商承担）。除增值税外，卖二手房卖方通常还涉及个人所得税（满五唯一免征，否则核定 1% 或差额 20%），买方则缴契税。想一次算清买卖双方全部税费，可用「二手房交易税费计算器」。