房产赠与过户费计算器

房产赠与过户费要结合房屋核定价、双方关系和当地执行口径判断。计算前先分清免税范围，再比较赠与、买卖及后续出售成本。

• 关系定免税：配偶、父母子女等直系亲属及兄弟姐妹、抚养赡养义务人属于「家庭财产分割」，免增值税、双方不征个税。其他关系的受赠人要按偶然所得 20% 缴个税。
• 婚内夫妻变更不是赠与：婚姻存续期间的加名、减名、变更共有份额走不动产变更登记，契税、增值税、个税、土地增值税全免；登记环节按 发改价格规〔2016〕2559 号第三条第（三）项第 3 项 免收 80 元/件登记费，只收权属证书工本费 10 元/本；不书立产权转移书据就没有印花税应税凭证，也不征。所以核定价再高，实际也只花证书工本费（1 本 10 元、双方共有各执一本 20 元）。
• 算例：核定价 300 万、父母赠与子女、契税 3%、合同只列房屋价值 → 契税 9 万、印花税双方各 375 元、登记费 80 元，受赠人 90,455 元、赠与人 375 元，总计 90,830 元。
• 比较路径：赠与不适用个人购房契税优惠；兄弟姐妹、抚养人与非亲属赠与还要单独确认土地增值税。比较赠与和买卖时，应把双方当期税费放在同一张清单里，而不是只看契税。
• 看长远成本：受赠房屋日后转让，扣除的是原赠与人的实际购置成本而非赠与时核定价，差额个税可能远高于走买卖过户；公证自 2016-07-05 起已非强制。

适用范围：个人之间无偿赠与「住宅」并办理不动产转移登记。非住宅（商铺、写字楼、车位等）与单位受赠的口径不同，不在本工具范围内。

赠与过户费用 = 契税 + 个人所得税 + 增值税及附加 + 印花税 + 不动产登记费（+ 公证费 / 评估费），按赠与人、受赠人法定负担拆分。计税基础统一取不含增值税的核定价：需视同销售缴增值税时 计税价 = 核定价 ÷ (1 + 3%)，免征时核定价即计税价。

① 契税（受赠人）：契税 = 计税价 × 适用税率。赠与无成交价，计税依据为税务机关参照房屋买卖市场价依法核定的价格（《中华人民共和国契税法》第四条）；税率为法定 3%~5%（第三条，省级在幅度内确定），赠与不适用个人购房 1%/1.5%/2% 优惠——该优惠的对象是「个人购买住房」，受赠取得不是购买。婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属免征契税（第六条）。

② 个人所得税（受赠人）：赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及对赠与人承担直接抚养或赡养义务的抚养人、赡养人，对当事双方不征；其余按「偶然所得」计征：个税 =（核定价 − 受赠人支付的相关税费）× 20%，本工具按受赠人实际负担的契税与印花税减除。

③ 增值税及附加（赠与人）：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税（范围与上面的个税不征情形一致）；其余情形视同应税交易，按个人销售住房口径——持有满 2 年免征，不满 2 年增值税 = 核定价 ÷ (1 + 3%) × 3%，再按附加 = 增值税 ×（城建税 + 教育费附加 3% + 地方教育附加 2%）× 50% 计增值税附加（市区城建 7% → 名义 12%、实缴 6%；县城/镇 5% → 10%/5%；其他 1% → 6%/3%）。

④ 印花税（双方各自）：产权转移书据按每方印花税 = 每方计税依据 × 0.05% ×（1 − 50%）。赠与不属于「个人销售或购买住房」的免征范围，需照章计征；印花税在「六税两费」范围内，自然人按小规模纳税人享受减半（财政部 税务总局公告 2023 年第 12 号，2023-01-01 至 2027-12-31），本工具默认按减半后的实缴额计算，可关闭减半按名义率测算。每方计税依据取决于合同怎么列金额：财政部 税务总局公告 2022 年第 22 号第三条第（一）项规定，同一应税产权转移书据涉及两方以上纳税人、且未列明纳税人各自涉及金额的，以平均分摊的所列金额（不含列明的增值税税款）确定计税依据。判断示例——

• 合同写「甲将坐落于……的房屋（价值 300 万元）无偿赠与乙」：未列明各自涉及金额 → 每方计税依据 150 万元，减半后各 375 元（本页默认）。
• 合同写「赠与人涉及金额 300 万元，受赠人涉及金额 300 万元」：已分别列明 → 每方计税依据 300 万元，减半后各 750 元。
• 合同连房屋价值都没写：先按《中华人民共和国印花税法》第六条以书立时的市场价格确定所列金额，再按上面两条判断分摊。

当地税务机关明确要求双方各按全额申报的，在工具里切到「已分别列明各自金额」即可。契税、个税的计税依据不受这个口径影响，始终按核定价（不含增值税）全额计。

⑤ 土地增值税（赠与人）：不征范围窄于个税与增值税，必须单独判定。条例第二条与实施细则第二条把「转让房地产并取得收入」限定为有偿转让、不含无偿赠与，而 财税字〔1995〕48 号第四条 又把这里的「赠与」限定为两类：赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，以及通过境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。落在这两类的不征；兄弟姐妹、只承担直接抚养义务的抚养人与非亲属之间的赠与不在其中，也不能套用「个人销售住房暂免征收土地增值税」（财税〔2008〕137 号第三条，对象是销售），实务由主管税务机关按评估价格核定收入与扣除项目，本工具默认输出「需税务机关核定」并不计入总计。给出扣除项目时按四级超率累进测算：增值额 = 计税价 − 扣除项目金额、土地增值税 = 增值额 × 适用税率 − 扣除项目金额 × 速算扣除系数，增值率不超过 50% 为 30%（速扣 0）、50%~100% 为 40%（速扣 5%）、100%~200% 为 50%（速扣 15%）、超过 200% 为 60%（速扣 35%）。扣除项目：能取得旧房评估价格的按评估价格 + 地价款及有关费用；不能取得但能提供购房发票的，按 财税〔2006〕21 号第二条 以发票金额 ×（1 + 5% × 加计年数）+ 购房契税 计算（购房契税可扣但不作加计基数，加计年数按 国税函〔2010〕220 号第七条 每满 12 个月计一年），两者再加本次转让由赠与人负担的印花税与增值税附加。

⑥ 规费与服务费：不动产登记费 = 80 元/件（受赠人），按件收取；公证自 2016-07-05 起已非强制（司发通〔2016〕63 号），需要时公证费 = max(受益额 × 费率, 最低收费) 或直接按公证处报价填入，评估费按市场调节价填入，两者可指定由受赠人、赠与人或双方各半承担。

⑦ 婚内夫妻权属变更（配偶档）是独立业务档，不套用上面的赠与模型。婚姻关系存续期间的加名、减名、变更共有份额，办的是不动产变更登记而非转移登记，税费口径与一般赠与有两处实质差别：

• 登记费免收，只收证书工本费：发改价格规〔2016〕2559 号第三条第（三）项第 3 项 把「夫妻间不动产权利人变更，申请登记的」列入「只收取不动产权属证书工本费，每本证书 10 元」的情形，即费用 = 10 元 × 证书本数，不收 80 元/件的不动产登记费。变更为一方单独所有核发 1 本，变更为双方共有、各执一本核发 2 本。
• 无应税凭证则不征印花税：《中华人民共和国印花税法》第一条、第二条只对书立应税凭证的单位和个人征税，变更登记通常不另行书立产权转移书据，故不征——税务机关对「夫妻之间房屋权属变更（含离婚财产分割）」的现行表述即为「有应税凭证的征收」。当事人确实另行签订赠与合同或析产协议并以其作为产权转移书据的，才按 0.05% 由双方各自计征，工具里可切换。

叠加上①的契税免征、③的增值税免征、②的个税不征与⑤的土地增值税不征，婚内权属变更双方基本无税负：核定价 200 万、变更为一方单独所有、未书立产权转移书据 → 契税 0、增值税 0、个税 0、土地增值税 0、印花税 0、登记费 0，只有证书工本费 10 元，总计 10 元；变更为双方共有各执一本则为 20 元。（若确有产权转移书据，另加双方各 250 元印花税，总计 510 元。）该口径以婚姻关系存续为前提，离婚后再办过户不适用，须按离婚财产分割办理。

算例：核定价 300 万、父母赠与子女、契税 3%、合同只列房屋价值、不办公证 → 增值税免征（家庭财产分割），计税价 300 万；契税 = 300万 × 3% = 90,000 元（受赠人）； 个税不征；印花税每方计税依据 = 300万 ÷ 2 = 150万，印花税 = 150万 × 0.05% × 50% = 375 元/方；登记费 80 元（受赠人）。 受赠人合计 90,455 元，赠与人合计 375 元，总计 90,830 元。 （若合同分别列明双方各自涉及的全额，印花税改为 750 元/方，总计 91,580 元。）

反例（非亲属、持有满 2 年）：同样核定价 300 万、合同只列房屋价值 → 增值税因满 2 年免征；契税仍为 90,000 元；个税 =（300万 − 90,000 − 375）× 20% = 581,925 元； 受赠人合计 672,380 元，已实现税项总计 672,755 元——是直系亲属赠与的 7 倍多。这个总计还不含土地增值税：非亲属赠与不属于不征情形，需由税务机关核定；若赠与人当年发票价 100 万、持有 10 年、当年契税 1.5 万，扣除项目 = 100万×(1+5%×10) + 1.5万 + 赠与人印花税 375 = 1,515,375 元，增值额 1,484,625 元、增值率 97.97% 适用 40% 档，土地增值税 = 1,484,625 × 40% − 1,515,375 × 5% = 518,081.25 元，赠与人合计 518,456.25 元，总计升到 1,190,836.25 元。

所有金额采用高精度十进制计算并四舍五入到分。