买房vs租房计算器
输入房价、首付、利率、持有年限、租金和投资收益，按净成本对比买房vs租房，估算哪种路径更省钱、差额约多少。
要买的这套房的成交总价。
首付占房价比例；填 100 表示全款购房、无贷款。
商贷可参考最新 LPR 加点；公积金贷款用对应利率。
按揭还款年限，常见 20~30 年。
契税、中介费、贷款手续等，占房价比例，一般 1%~4%。
物业费、维修、取暖等买房自住多出来的每月支出；没有填 0。
对房价长期涨跌的预期，可填负数（下跌）。
期末卖房的增值税、中介费等，占售价比例。
打算住/持有多少年后再比较，需为整数年。
不买房、租一套同等居住条件房子的当前月租。
房租每年上涨预期，一般 2%~5%。
租房省下的首付拿去投资的年化收益，如理财/存款利率。
买房净成本约 ¥199,713.37，低于租房的 ¥278,572.27，持有 10 年买房长期更省约 ¥78,858.90。买房把钱变成可回收的房产（期末净收回 ¥1,957,879.43），是它相对租房的主要优势。
净成本 = 花出去、拿不回来的钱：买房净成本 = 首付+税费+累计月供+持有成本 − 卖房净收回；租房净成本 = 累计房租 − 首付投资净收益。结果对房价涨幅、租金涨幅与投资收益率的假设非常敏感，本工具按静态口径估算，不含每月现金流差额再投资、税收优惠、装修与搬家成本等，仅供参考，不构成投资或购房建议。
怎么用
- 填房价与首付：输入要买的房子总价（万元）和首付比例（%），全款购房填 100。
- 填贷款条件：填贷款年利率（%，商贷可按贷款合同或 LPR 加点估算）、贷款年限（年），选等额本息或等额本金。
- 填买房税费与持有成本：填买房一次性税费占房价比例（契税、中介费等）和每月持有成本（物业费、维修等，元/月）。
- 填房价涨幅与卖房税费：填对房价的长期年涨幅预期（可为负）和期末卖房税费占售价比例，用来估算期末能收回多少。
- 填对比年限与租房条件：填打算持有几年后再比较（整数年）、租同类房子的月租金（元/月）、租金年涨幅与投资年化收益率。
- 看结论：结果直接给出这几年内「买房更划算」还是「租房更划算」、能省多少钱，并列出买房/租房各自的净成本与明细。
核心要点
买房vs租房计算器用净成本比较两条路径：买房看首付、税费、月供、持有成本和卖房收回，租房看累计房租与首付投资收益。结果表示同一组假设下的长期成本差额，不替代购房或投资建议。
- 判断口径：买房净成本 = 首付 + 买房税费 + 累计月供 + 累计持有成本 − 卖房净收回；租房净成本 = 累计房租 − 首付投资净收益。
- 默认算例：总价 300 万、首付 30%、利率 3.5%、租金 4500 元/月、对比 10 年，买房净成本约 19.97 万，租房净成本约 27.86 万，买房低约 7.89 万。
- 边界提醒：房价涨幅、租金涨幅、投资收益率都是预期值，轻微变动可能让结论反转；短期持有时交易税费和中介费摊薄不足。
- 比较框架：先填中性假设，再分别试算房价偏低、租金偏高、投资收益偏低等情景；若多组结果都接近，再看现金流、通勤、学区和居住稳定性。
- 税费和利率：买房税费、卖房税费用比例估算，实际契税、增值税、中介费和贷款利率应按当地政策、交易凭证和银行批复填写。
原理与公式
买房净成本：买房净成本 = 首付 + 买房税费 + 累计月供 + 累计持有成本 − 卖房净收回。其中首付 = 房价 × 首付比例；累计月供按等额本息/等额本金房贷公式算出、只累加对比年限内实际支付的部分（贷款期比对比年限短则算到还清）。
卖房净收回：卖房净收回 = 期末房屋估值 − 期末剩余贷款 − 卖房税费；期末房屋估值 = 房价 ×(1+房价年涨幅)^年限。这是买房相对租房的核心优势——房产可回收。
租房净成本：租房净成本 = 累计房租 − 首付投资净收益。累计房租按租金年涨幅逐年递增累加；首付投资净收益 = (首付+买房税费) ×((1+投资年化)^年限 − 1)，即租房省下的首付拿去投资赚到的钱。
结论：比较买房净成本与租房净成本，低者更划算，差额即为省下的钱。
算例：总价 300 万、首付 30%（90 万）、贷 210 万、利率 3.5%、30 年等额本息，买房税费 3%、每月持有 300 元、房价年涨 2%、卖房税费 2%；对比 10 年。租同类房月租 4500 元、租金年涨 3%、投资年化 3%。工具会算出这 10 年买房与租房各自的净成本并给出结论——由于结果依赖上述假设，改动涨幅或收益率即可能改变谁更划算。
所有金额采用高精度十进制计算并四舍五入到分；房价、租金、投资均按填入的固定年化率平滑增长。
常见问题
- 买房vs租房计算器怎么判断哪种更省钱？
- 没有固定答案，要看房价涨幅、租金、利率、持有年限和资金收益。本工具把两条路径都换算成「净成本」：买房净成本 = 首付 + 买房税费 + 累计月供 + 累计持有成本 − 卖房净收回；租房净成本 = 累计房租 − 首付投资净收益。谁的净成本低，谁在这组假设下更省钱。
- 买房净成本为什么要扣掉卖房净收回？
- 房子是可回收资产，卖出后能收回一部分本金和可能的增值，所以买房不能把全部现金流都当成成本。卖房净收回 = 期末房屋估值 − 期末剩余贷款 − 卖房税费。举例：100 万房子估值到 120 万、贷款已还清、卖房税费 2%，卖房净收回约 117.6 万，这部分要从买房总流出里扣除。
- 租房为什么要算首付投资收益？
- 这是买房的机会成本。选择租房时，不需要一次性拿出首付和买房税费，这笔「购房一次性支出」可以按你填的投资年化收益率复利增长。工具把到期末赚到的收益从累计房租里扣掉，所以租房净成本 = 累计房租 − 首付投资净收益；若填 0，就表示不考虑这部分收益。
- 哪些输入会让买房还是租房的结论反转？
- 结论主要受房价年涨幅、租金年涨幅、投资年化收益率影响。房价涨幅越高，卖房收回越多；投资收益率越高、租金越低，租房路径越占优。这三个数都是未来预期，可以用中性、偏乐观、偏保守三组假设各算一遍：若轻微改动就反转，说明买租长期成本接近，需要再看现金流和居住需求。
- 持有几年会影响买房还是租房划算吗？
- 会。买房有契税、中介费、卖房税费等一次性交易成本，短期持有时这些成本不容易摊薄；持有时间变长后，月供中的本金偿还和期末卖房收回会逐渐体现。可以把对比年限分别填 3 年、5 年、10 年试算，观察差额从哪一年开始接近或反转。
- 默认 300 万算例的结果怎么读？
- 按页面默认值：总价 300 万、首付 30%、贷款 210 万、利率 3.5%、30 年等额本息，对比 10 年；月租 4500 元、租金年涨 3%、投资年化 3%。工具算得买房净成本约 19.97 万，租房净成本约 27.86 万，买房低约 7.89 万。这个结果只对应这组假设，调低房价涨幅或调高投资收益率后可能改变。
- 这个结果可以直接作为买房建议吗？
- 不可以直接当成购房或投资建议。本工具按静态口径估算，未计入每月「月供 − 房租」差额的再投资、通胀、个税优惠、公积金冲抵、装修、家电、搬家和时间成本。买房还涉及落户、学区、居住稳定性，租房则有灵活性；结果适合做长期成本量级参考，具体决策仍要结合现金流、城市政策和个人需求。