卖房到手价计算器

怎么用

1. 填成交价与面积：输入和买家谈定的成交价（万元，含增值税）与建筑面积（㎡）。本工具按二手住宅口径计算。
2. 选持有年限与是否唯一：满 2 年免增值税，满 5 年且家庭唯一住房免个税；不满 2 年时再选房屋所在地确定增值税附加（附加已按现行「六税两费」减半计入）。
3. 选个税征收方式：未免征时选核定征收（填 1%~3% 核定率）或差额 20%（填房屋原值与可扣费用）。
4. 填手续费与中介费分担：交易手续费默认 0（房屋转让手续费已于 2017-04-01 全国取消），当地仍按现行有效文件收取经营服务性费用才填单价，并按收费文件或合同填卖方承担比例（默认 100%，不默认各半）；再填中介费率并选卖方承担比例。
5. 填剩余贷款与违约金：填银行结清单上的剩余本金；借款合同约定要收提前还款违约金时填写费率，否则填 0。
6. 查看到手价：实时给出交易成本合计、还贷前净收和最终到手价，以及到手价占成交价的比例。

核心要点

原理与公式

常见问题

卖房到手价怎么算？成交价减掉哪些钱？

到手价 = 成交价 − 增值税及附加 − 个人所得税 − 卖方承担的中介费 − 提前还款违约金 − 其他支出 − 需结清的剩余贷款本金。契税和不动产登记费是买方税费，不从卖方到手价里扣；住房城乡建设部门的房屋转让手续费已于 2017-04-01 起取消，默认也不再扣。举例：成交价 300 万、89㎡、满 2 不满 5、个税核定 1%、中介费 2% 双方各半、剩余贷款 100 万且不收违约金，卖方税费 3 万、中介费 3 万，交易成本 60,000 元，还贷前净收 2,940,000 元，结清 100 万贷款后到手 1,940,000 元。

卖房要交哪些税？满二、满五唯一分别能省多少？

卖方主要涉及两项税：增值税及附加、个人所得税。个人销售购买满 2 年（含）的住房免征增值税，不满 2 年按 3% 征收率全额计征，并按增值税额加征城建税与教育费附加（市区名义合计 12%，现行「六税两费」减半后实缴 6%）。个人所得税在满 5 年且为家庭唯一住房时免征，否则按核定征收（住宅普遍 1%）或差额 20% 计。以 300 万成交价、市区为例：不满 2 年约需缴 12.17 万（增值税 8.74 万 + 减半后附加 0.52 万 + 个税约 2.91 万），满 2 不满 5 只需缴个税约 3 万，满五唯一两项全免——所以到手价对持有年限极其敏感。

卖房的增值税附加能减半吗？市区到底按 12% 还是 6% 交？

能减半，市区实缴的是增值税额的 6%。城建税（市区 7%、县城/镇 5%、其他 1%）、教育费附加 3%、地方教育附加 2% 是法定名义率，市区合计 12%；但《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（2023 年第 12 号）规定，2023-01-01 至 2027-12-31 对增值税小规模纳税人减半征收城建税和这两项附加，而国家税务总局「六税两费」问答明确「自然人（即其他个人）不办理增值税一般纳税人登记，因此自然人可以按照小规模纳税人享受『六税两费』减免政策」，个人卖房正属于此列。所以市区名义 12% → 实缴 6%，县城/镇 10% → 5%，其他地区 6% → 3%。举例：成交价 300 万、不满 2 年、市区，增值税 87,378.64 元，附加名义 10,485.44 元、减半后只交 5,242.72 元，到手价因此多 5,242.72 元。本工具已按减半后的实缴额计算，减征期到 2027-12-31，届时未延续会恢复全额。

卖房后一年内又在同城买房，已交的个税能退吗？

符合条件可以申请退税，但不要把它算进过户当天的到手价。《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2026 年第 3 号）规定，2026-01-01 至 2027-12-31 期间，出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在同一城市重新购买住房的，可申请退还出售现住房已缴纳的个人所得税：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的全额退还，小于的按「新购住房金额 ÷ 现住房转让金额」的比例退还；纳税人须为新购住房的产权人或产权人之一。征管办法见国家税务总局公告 2026 年第 12 号第二条，需向主管税务机关提交售房、购房合同等材料，审核通过后才退款。因为要先足额缴税、再事后申请，本工具的到手价里仍按全额扣个税，换购退税请当作一笔可能晚几个月才回到账上的钱单独安排资金。

卖房中介费谁出？会从到手价里扣吗？

房地产经纪服务收费不是政府定价，《住房和城乡建设部 市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2 号）明确由交易各方根据服务内容、质量并结合市场供求协商确定，并引导由交易双方共同承担、鼓励成交价越高费率越低的分档定价，市场上常见 1%~3%。到手价里只扣卖方实际承担的那部分：约定买方全出就不扣，双方各半则按一半扣。签居间合同前把费率和分担比例写清楚，本工具选好承担比例就能直接看到差额。

卖房还要交 6 元/㎡ 的房屋交易手续费吗？

不用了。《财政部 国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》（财税〔2017〕20 号）自 2017 年 4 月 1 日起取消住房城乡建设部门收取的「房屋转让手续费」，此后不得再向公民、法人和其他组织收取。它的历史标准是计价格〔2002〕121 号规定的存量住宅 6 元/㎡、买卖双方各承担一半，后经发改价格〔2015〕2136 号自 2015 年 10 月 15 日起降为 4 元/㎡，2017 年 4 月 1 日整体取消。所以本工具的交易手续费默认按 0 计算，网上仍在流传的「89㎡ 要交 267 元手续费」是过时口径。如果当地交易中心仍向你收按㎡计的钱，先索要收费依据文件与票据，确属地方现行有效的经营服务性收费时，再把实际单价和卖方承担比例填进表单重新计算。

当地交易中心还在按㎡收费，卖方要承担几成？还是各半吗？

不一定各半，要看收费文件或合同怎么写。「买卖双方各承担 50%」是计价格〔2002〕121 号给已取消的房屋转让手续费定的规则，而这项行政事业性收费自 2017-04-01 起已被财税〔2017〕20 号取消；现在个别地方仍在收的，通常是交易平台服务、资金监管、代办过户之类的经营服务性费用，属于另一类收费，收费对象和分担比例由收费公示文件或买卖合同确定，可能全由卖方出、全由买方出，也可能按其他比例分。所以本工具不替你折半：填了单价后再填「卖方承担比例」，默认 100%（录入多少就按卖方全额承担计），确有各半约定才填 50%，由买方承担填 0%。举例：60㎡、当地 3 元/㎡，合计 180 元——卖方全出扣 180 元，各半扣 90 元，买方全出扣 0 元。缴费前记得索要收费依据文件和正式票据，说不清依据的收费可向当地价格主管部门或 12345 反映；如果当地是按笔（而非按面积）收，把金额直接填进「其他支出」即可。

差额 20% 里的「合理费用」能扣哪些？装修费可以随便填吗？

不能随便填，只有税务机关认可且有合法有效凭证的支出才准扣除。按国税发〔2006〕108 号，转让住房时可扣的合理费用包括支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等；其中装修费须提供实际支付的税务统一发票，且发票上的付款人姓名与转让方一致，扣除还有上限——已购公房、经济适用房最高扣除房屋原值的 15%，商品房及其他住房最高 10%，超出部分不得扣除。原购房时缴纳的契税等税金按完税凭证另行扣除。因此填「合理费用」前先把购房发票、契税完税凭证、装修发票、贷款利息结清证明找齐，按凭证金额填；凭证不齐时税务机关多改按核定征收，届时按成交价乘核定率计税，填多少都不影响结果。

房子贷款没还完能卖吗？剩余贷款怎么影响到手价？

可以卖，但过户前必须结清贷款、注销抵押，常见做法是用买家首付款还贷、卖方自筹资金赎楼或走资金监管的带押过户。剩余贷款本金不是税费，而是从卖房款里直接划走的一笔钱，因此本工具把它单列在「交易成本」之外：先算还贷前净收，再减剩余本金才是到手价。如果剩余贷款高于还贷前净收，结果会是负数并提示需自筹差额才能过户。

卖房结清贷款的提前还款违约金要交吗？大概多少？

没有全国统一标准，要看借款合同：不少银行约定放款后满一定年限（常见 1~3 年）提前还款不收违约金，未满则按提前偿还本金的一定比例收取，也有按剩余利息若干个月计算的。卖房前先打贷款银行客服或到网点拉一份结清测算单，把实际比例填进「提前还款违约金率」；已过约定年限、合同未约定违约金的填 0。公积金贷款一般不收提前还款违约金，以当地公积金中心口径为准。

卖房要交土地增值税和印花税吗？

个人卖住宅不用交。《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137 号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税，个人销售或购买住房也暂免征收印花税，该文自 2008 年 11 月 1 日起执行且未设截止日期。所以本工具的扣减项里土地增值税和印花税都按 0 处理。注意非住宅（商铺、写字楼、车位等）不适用这两项免税，土地增值税按四级超率累进税率清算，到手价要另行测算。

卖房亏了还要交个人所得税吗？

要看用哪种口径。按差额 20% 计征时，个税 =（不含增值税计税价 − 房屋原值 − 合理费用）× 20%，卖价低于原值时差额为负，应纳税额按 0 计，本工具也是这样处理。但如果当地按核定征收（转让收入的 1%~3%），不看盈亏，只要没免征就要按成交价乘核定率交税，卖亏也要缴。能提供原始购房发票、契税完税凭证等原值凭证时，可以向税务机关申请按差额计征，本工具切换两种方式即可对比到手价差多少。

卖房个税选核定征收还是差额 20% 更划算？怎么判断？

先看增值额占计税价的比例，再看凭证齐不齐。两种口径的税额分别是「计税价 × 核定率」和「(计税价 − 房屋原值 − 合理费用) × 20%」，令两者相等可以推出一条判断线：增值额低于计税价的「核定率 × 5」时差额计征更省——核定率 1% 对应 5%，2% 对应 10%，3% 对应 15%；增值额高于这条线时核定征收更省。举例：满 2 年、成交价 300 万（免增值税，计税价即 300 万）、核定率 1%，核定征收固定交 3 万；若房屋原值加合理费用合计 290 万，增值额 10 万，差额计征只交 2 万，差额更省；若合计只有 250 万，增值额 50 万，差额计征要交 10 万，核定征收更省；临界点就是增值额 15 万。不满 2 年时先把成交价除以 1.03 换成不含增值税计税价再套这条线。要提醒的是选哪种并非卖方单方面决定：差额计征需要购房发票、契税完税凭证、装修发票等合法有效凭证并经主管税务机关认可，凭证不齐时通常按核定征收执行，本工具切换两种方式即可先各算一遍，再带齐材料向主管税务机关确认适用口径。

买家谈的「到手价」和挂牌价有什么区别？该怎么报价？

挂牌价是房源展示价，卖方口中的「到手价」通常指税费之后自己净拿的金额，实务中常伴随「税费买方全出」的约定。用本工具可以反过来核价：先按挂牌价算一遍到手价，看差额是否可接受；如果坚持某个到手金额，就把税费、卖方中介费和违约金加回去，得到需要谈成的成交价下限。注意成交价还会影响买方契税和你的个税基数，抬价换到手并不是零成本，谈判时把两边数字都摆出来更容易成交。

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